浅谈房地产抵押登记产生的问题及对策

近年来，我国房地产业快速发展，城市里的房屋不断升值，房屋抵押作为一种融资方式，越来越受到市场欢迎，抵押以不转移占有抵押物为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益，又为抵押人融通了资金，抵押权人通过抵押可以增加所担保债权的论文联盟http://www.LWlM.cOm安全性，符合各方利益需求，因此被大家广泛使用，但在办理房屋抵押登记过程中，不论是债权人还是债务人亦或是房屋登记机构都存在一些模糊不清或理解不准确的地方，使抵押不能充分发挥其“担保之王”的作用。为此，笔者结合多年在房屋登记部门工作体会，谈谈开展房地产抵押登记业务产生的问题及对策。
　　一、超额抵押问题
　　 一些地方房屋登记机构拒绝当事人超额抵押申请，依据是《担保法》第三十五条规定，“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值”，但《担保法》制定之初，有其历史背景，当时国家信用体系还不健全，遏制欺诈行为维护社会稳定，有非常积极作用，而现今社会市场经济已经深入社会方方面面，信用体系逐步健全，抵押财产的价值并不是一成不变的，也许设定抵押权时抵押物价值低于担保的债权，但可能后来又大大超过担保的债权了。
　　 《物权法》第十三条规定，“登记机构不得要求对不动产进行评估”，第一百七十八条规定，“担保法与本法规定不一致的，适用本法。”
　　按照《物权法》中的规定，登记机构不得要求对不动产进行评估，在评估价值无法确认情况下，要求抵押金额不超过评估价值不存在实际意义。基于此，登记机构应该放开对抵押物价值的管制，积极支持社会各主体自由开展经济贸易活动，充分尊重市场中当事人的意思自治。
　　 在实践工作中，针对一些房屋登记机构存在的超额抵押风险顾虑，可考虑向申请人提示超额抵押的风险，由申请人在问询表对风险进行确认后，才给予办理，这样既有利地支持地方经济发展，又可减轻登记机构赔偿责任。
　　二、抵押期限问题
　　 抵押期限是一个很容易让人产生误会的概念，在办理房地产抵押登记中，申请人往往会在抵押合同中约定抵押期限，但最高法《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》中明确指出：“当事人约定的或者登

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