[摘要]随着对传统福利住房分配制度的改革,物业管理这一新兴的管理模式改善了人们的居住条件与居住环境,提高了人们生活质量。同时,存在于城市住宅小区物业管理一些深层次的问题也逐步暴露出来。因此,本文主要根据城市住宅小区物业管理企业遗留为题,从而使物业管理公司代人受过。从另一方面讲,比较规范的住宅小区80%以上的物业管理公司都来源于开发企业,物业公司与开发企业如同母子关系,物业管理公司为开发商遮遮掩掩,即使不是一家,物业管理公司的权限也不能制约开发商的行为。因此,开发商的遗留问题,给业主和物业管理公司带来了后患。
3.业主缺乏自我约束
由于房屋产权多元化的发展,居住在同一物业内的业主的生活习惯、文化背景、消费层次等不尽相同,规模大的住宅区业主更是千差万别。业主的自我约束与自我保护意识也处于不同层次,为各自的利益冲突也经常发生,从而增强了物业管理的难度。
二、城市住宅小区物业管理的发展对策分析
切实解决目前物业管理中存在的问题和困难,提高公司的管理服务水平,完善物业管理服务功能,对促进物业公司的健康发展,构建和谐小区是十分重要和必要的。
1.制定完善的物业管理相关配套法规
(1)物业管理的早期介入
物业管理早期介入法制化。以法律的形式要求物业管理企业参与小区项目可行性研究、小区的规划、设计等阶段,站在业主的角度,从使用、维修管理出发提出前瞻性意见,从根本上杜绝影响日后物业管理的先天不足问题。

(2)积极开展招投标机制
在物业管理刚实现招投标机制的初期,人们还不适应市场的选择,因此政府应加大工作力度,首先对比较规范的住宅小区进行试点运行,多组织相应的招投标活动,进行广泛宣传,通过市场选择的物业管理公司不是一家而是二十几家,最后到不经过市场的选择就拿不到物业管理的良好态势。LocAlhosT
(3)建立物业管理信用档案
政府应委派物业管理协会建立物业管理公司信用档案体系,它可为各级政府部门和社会公众监督物业管理公司及从业人员的市场行为,为业主、业主委员会查询物业管理公司信用服务,为社会公众对物业管理公司的违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统,减少物业管理公司违法违规的经营行为。
2.严格执行承接查验标准
针对开发商遗留的施工质量问题应认真实施承接查验程序,严格执行承接查验标准。在物业接管时,以明确物业公司与开发单位的责任。
物业的承接查验是一个复杂的过程,它涉及的建筑工程技术和许多企业来选举的。新的物业管理条例改为应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理部门的指导下,成立业主大会,并选举产生业主委员会。同时,当业主委员会成立后,到房地产部门备案,并接受居委会的监督指导。因此,可将业主委员会的成立纳入政府的派出机构,居委会或社区监管的范畴,这将有利于社区服务功能的建设,同时又确保业主大会、业主委员会成员有较高的素质,规范的运行。在业主委员会与物业管理公司产生矛盾纠纷时,社区监管部门可以作为中介调解人进行调解,化解纠纷,及时解决问题。
(3)政府推行建立第三方管理机构
由于业主对物业管理的不满与日俱增,并迫切要求物业管理在透明、公正的环境下进行操作,同时对于物业管理公司来说,面对业主过多的缺乏理性和缺乏专业的责问,已显得力不从心,而政府将太多的时间耗费在业主委员会的成立及物业管理公司与业主关系的调和上,此时可以组建一个第三方机构解决这些矛盾。
第三方机构可以是招投标中心、业主咨询公司、也可以是行业认证机构、仲裁机构、专家委员会。

参考文献:
[1]长春市物业管理调查报告.长春市房地产管理局,2003.
[2] 周三多.物业管理学[m].上海:复旦大学出版社,2003.
[3] 赵涛.物业经营管理:理论、案例、制度、实务.北京工业大学出版社,2006.
[4] 张明媚.物业管理服务与经营[m].电子工业出版,2006.