论预告登记制度

[关键词] 预告登记 法律性质 登记的效力 立法完善预告登记制度的建立具有极为重要的意义。预告登记作为一种保障买受人权利的制度设计，起到了促进交易顺利完成、保障交易安全的重要作用，然而，当前我国《物权法》中对预告登记制度的规定还并不完善，在实践中会遇到各种问题，结合我国实践经验，不断完善我国预告登记制度，才能使预告登记制度在我国发挥其应有的重要作用。

一、预告登记制度的历史考察及其概念界定

从预告登记制度的发源来看，其最早起源于早期普鲁士时期所规定的异议登记制度。在早期的普鲁士邦法制定和实行的过程中，所确立的诸多物权法的基本原则和制度对德国民法典乃至物权法的最终形成起到了重要作用。而异议登记制度即是其中一种，目的在于保全物的请求权。可以说当时的异议登记已经初步形成了现在预告登记的雏形，但其具体内涵还不清晰，直到后期的普鲁士法将异议登记称之为预告登记，并同时规定了两种类型的预告登记。其一是具有异议登记性质的预告登记，即当在登记簿上登记的内容与真实权利不符时，为了保护真实权利人的利益，允许申请预告登记，使得可能受让不动产物权的第三人，无法主张登记公信力对善意受让人的保护，避免真正权利人丧失自己的权利。此种预告登记就是现在异议登记的渊源。另一种预告登记则具有现在预告登记的性质，即为保全旨在实现物权变动的债权请求权的预告登记，经过预告登记后，未经登记权利人允许，处分该物则受到限制，此种预告登记即现在所说的预告登记的发端。由于德国整个物权法体系的逐步建立，确立了不动产转移需要进行登记，为了和整个法律体系相衔接，德国不断地对自身的法律体系进行了调整，这两种预告登记制度为后来的德国民法典所继承，并逐步发展为现在的预告登记制度和异议登记制度，预告登记成为一种必须在土地登记簿中登记的担保手段。WWW.YbASk.Com此后预告登记制度逐渐得以完善。

由于《德国民法典》对大陆法系的深远影响，自从预告登记制度形成以来，鉴于其在保障债权人权利顺利实现、保障交易安全方面发挥的重要作用，逐渐为诸多国家和地区所采纳和引进，如瑞士、日本和我国台湾地区都在各自的法律体系中规定了预告登记制度。虽然各个国家所规定的预告登记的具体概念和适用范围不尽相同，但其基本原理是一致的，都是通过对暂时不具有本登记条件的物权转移进行预告登记，而对此种以物权变动为目的的债权请求权进行保护，限制其后对此物权的处分行为。

我国在《物权法》颁布实施以前，并没有完整意义上的预告登记制度，只是存在一些地方通过地方性法规的形式对房屋登记有一些涉及。根据《物权法》对预告登记制度的规定，笔者认为，所谓预告登记，就是指为了保全以物权变动为目的债权请求权能够顺利实现，而对此种以物权变动为内容的债权请求权而为的一种登记，并对登记后处分该物权的行为做一定的限制。预告登记具有以下几个特性：

1.预告登记具有担保性。预告登记制度的设立目的是为了保全暂时不具备登记条件的物权转移，赋予此种以物权变动为目的的债权请求权预先登记的权利。当这种债权请求权经过预告登记后，即对物权的处分行为进行一定的限制，以防止在物权转移可以进行终局登记之前，债务人再处分该物的行为危及债权人的债权，保证债权人的债权请求权能够顺利得以实现。

2.预告登记具有未来预期性。预告登记在不动产物权交易中，尤其是商品房预售时，合同的成立与不动产物权最终转移登记有时会存在一个时间差，不能同步进行。此时为了防止第三人的抢先行为使债权人丧失期望的物权变动结果，而赋予其预告登记的权利。当预告登记的双方当事人签订物权转移的合同之时，并没有真正实现物权的转移，债权人所取得的仍然是以转移物权为内容的债权请求权，他还没有拥有该物的物权，只不过经过预告登记的债权请求权，使物的所有人在这个时间差中不得随意对此物进行处分。预告登记制度通过赋予债权请求权对抗效力，能够最终实现债权人期待的未来物权变动结果。在预告登记所保全的对象上，是将来期待进行物权变动的请求权，具有未来可预期性。

3.预告登记具有从属性。预告登记的设立依存于其所担保的债权而存在， 如果预告登记所保全的双方当事人间的债权消灭或无效，那么预告登记也势必失去了其存在的基础。

二、预告登记制度的性质探讨

由于预告登记制度既具有物权的性质同时又兼有债权的属性，其同时涉及到债权法和物权法两大领域，如何界定预告登记的性质，成了学术界争论的一个焦点，对预告登记性质的界定概括起来主要有以下几种观点：

1．物权说。该说认为预告登记制度创设了一种新的物权，当双方当事人设定了预告登记之后，这种独范文大全整理*立的限制物权便与此同时产生，该学说忽略了物权法定的原则和预告登记制度所具有的债权性质，较少被人们所认可。与该学说相似的还有"准物权说"。"预告登记的权利是一种具有物权性质的债权或者可以说是一种准物权"。由于物权说将焦点聚集在了预告登记制度物权方面的性质，而忽略了它的债权性质，过于强调预告登记的对抗效力，较少为学者所采纳。

2．

物权性的担保方式说。该说认为，预告登记本身并不是一种物权或准物权，而是一种对与特定物权变动有关的债权请求权的物权性担保方式，该学说否认预告登记具有任何实体性质的效力，认为只是法律赋予的一种对抗效力的担保方式，并未突出预告登记制度的债权特性。

3．债权说。该说认为，尽管预告登记制度因为法律设计，使其具有了一定的物权排他效力，但从其本质来看其仍然是债权请求权，不能否认预告登记属于债权的本质属性。物权的根本效力在于对物的直接支配，而预告登记作为一种对未来实现债权的期待，并不能直接支配该物，权利人享有的仍然是请求权。只不过因为法律制度的考虑，赋予其一定的物权对抗效力。

4．债权物权化说。所谓债权物权化，就是指预告登记本质上仍然是债权请求权，但是为了维护交易安全

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