出租人难以通知从而导致处分权行使的受限。应当规定承租人的通知义务，即在出租人履行通知义务之后，由承租人继续通知次承租人。当然，为促使承租人及时履行通知义务，应赋予次承租人相应的赔偿请求权，并且承租人履行通知义务的期限应当较短。

（三） 承租人与次承租人优先购买权的顺位问题

肯定次承租人优先购买权所导致的承租人与次承租人优先购买权冲突的问题，是最需要解决的。两个优先权的顺位问题也一直备受争议。笔者认为对于这一问题不能一概而论，应当分情况进行具体的讨论。

1、我国的合法转租事实上分为出租人事前同意与事后追认两种情况，我国《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条对此作了明确的规定。若是通过出租人默认的方

式确定的转租，则承租人优先购买权的顺位在先。因为优先购买权的产生一定程度上是基于当事人之间的信赖，现实生活中可能出现这样的情况，即出租人不同意承租人将房屋转租，却又疏于异议，导致转租有效，而该转租合同事实上是违背出租人真实意愿的。此时，若出租人出卖房屋，承租人优先购买权的顺位应该在先，因为出租人当初基于对承租人的信赖，订立了房屋租赁合同，与次承租人之间并不存在租赁的合意。承租人优先购买显然更利于保护出租人的合法权益。

2、若是征得出租人事先同意的合法转租，则一般情况下，次承租人的优先购买权顺位在先。正如上文所述，次承租人是房屋的实际占有和使用人，由次承租人优先购买房屋可以最大限度地利用房屋，极大地降低交易成本。而且若次承租人已对房屋进行了装修装饰，可更好地利用装修装饰物，避免房屋在出卖给第三人之后，因处理装修装饰物所造成的纠纷。而且承租人转租房屋，说明该房屋对承租人而言非生活必需，次承租人对房屋的需求更高，在确定优先购买权的顺位时更应该以保护次承租人的生存利益为重。

特殊情况下，即若承租人将房屋部分转租、部分留作自用，这也是现实生活中常见的情形。本文认为，若次承租人租赁的部分与房屋的其他部分是可分的，则对于该部分，次承租人的优先购买权顺位在先。若是不可分的，则承租人的优先购买权顺位在先，这样可以减少利益冲突，简化法律关系。因为现实生活中，经常出现承租人将所租房屋的部分转租给数个次承租人的现象，若规定次承租人的优先购买权顺位在先，则各次承租人之间的冲突难以协调，相互间的顺位不可能区分先后，反而会阻碍出租人对于房屋处分权的行使，有可能会损害到出租人的利益。

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