势和以上所述的目标客户层定位，令本项目住宅有条件走“高档次豪宅”路线。众所周知，作为豪宅楼盘，不但要有顶级的硬、软件配套（如智能化配套、会所、人车分流、足够车位等），更应有不可替代的自然环境资源（如海景、山景、园景等），本项目的产品不仅能具备这些条件之外，更具有位于城市繁华中心的条件，故其产品定位为： 大连市中心标志性顶级豪宅 大连市中心——位于大连市最繁华的地理位置； 标志性——强调项目在大连市的城市地位； 顶级——走在时代的最前边，超越居住新境界； 豪宅——非一般的住宅，是住宅市场的高端。 4-3形象定位 项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象，该主题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增加附加值。如我司操作奥林匹克花园的主题形象是“运动就在家门口”就充分体了楼盘特色，会其推广策略事半功倍。为了打动我们的目标消费群；荣耀、尊崇所在的定位，去捕捉目标客户群的独特的心态。建议项目的住形象定位是： “滨城都会至尊府第” 4-4项目形象包装 本项目的产品定位是一个有标志性的顶级豪宅，既要突出顶级豪宅的亮点，又要表现项目的高层次的品味，因此本项目包装成一个时代感很强的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本项目的产品既能适合年长的事业成功的人士荣耀与尊崇的所在的品位之外，还适合一些叫年轻的成功人士的时尚、超越世俗品味要求。使到居住在这里的人群，有尊贵身份的象征，是事业成功的人士的标志。 5- 产品建议 5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议 5-1-1对a、b、c、d号楼功能说明 a号楼：其功能为住宅楼，由于其位置受商业环境影响，其档次性也会有所折扣，故建议将其针对客户层放宽，因此，户型面积比例为： 户型 建筑面积 比例 二房 75-85 15 小三房 95-110 40 标准三房 110-125 33 小四房 130-140 12 b号楼：其功能为公寓楼，由于此类型住宅产品有其独特的市场特征，故需满足以下要求： n 实用性 在面积有所控制的前提下，保证每个单位的各种使用功能。 n 投资性 作为公寓概念，应既可居住，又可办公，其投资价值比一般住宅较理想，这对于投资客户有较大吸引力，另一方面，本项目的销售单价较高，故可在面积上尽可能令其总有所控制，从而更好地满足投资客户的要求。 n 服务性 公寓在服务功能方面的提供，令其投资价值和办公用途得到实现。 综上所述，建议b号楼的户型面积比例为 户型 建筑面积 比例 一房 35-50 30 二房 65-75 40 小三房 95-110 20 大三房 110-125 10 另外，根据b号楼的功能，建议可采取“产权商务酒店”的概念进行操作和销售，其目的如下： n 通过酒店一方面管理项目住宅部分的配套设施，另一方面为b号楼提供服务，体现其价值。 n 通过“酒店”的操作，令整个项目的利润得到最大限度的实现。 n 作为长期收益的手段之一，毕竟大连拥有着巨大的旅游资源。 c．d号楼：其功能为住宅楼，由于其位置受商业环境影响较小，且景观效果又是最佳，因此也最能体现项目住宅部分的价值。建议其户型和面积比例如下： 户型 建议面积 比例 二房 75-90 24 小三房 100-110 24 大三房 120-130 30 四房 140-160 15 复式 160-180 7 5-2户型设计建议： n 1在保证功能的前提下，尽量控制单位面积。 n 2尽可能保证各单位的景观。 n 3进行户型上的创新，如“双套房”概念，跃式处理等，因此提高产品价值。 n 4适当进行功能上的扩展，如空中花园设计。 6-项目命名的初步建议 6-1项目整体命名 由于本项目的住宅是走高档路线，与时尚、潮流的商业一起联动，互相辉映，因此项目以一个融合大气与时尚的命名为： 滨城国际都会 6-2商业命名 因为要突出本项目的商业是一个个性化很强的商业形象，且能融入新颖独特“异国风情”的主题概念，也能囊括“集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存；给人一个深刻、易记的印象。因此建议商业部分的命名为： 都会风情 7- 住宅与商业的互动分析 7-1住宅与商业的统一性 由于本项目由六个分割的地铁组成，故其住宅和商业部分亦被分割，这影响了项目的整体性效果，这是不利于发挥项目的规模效应，故形成住宅和商业的统一性是极其重要的。 7-1-1住宅统一性体现 l 立面处理的协调一致。 l 硬件配套和软件服务资源上的共享。 l 包装推广上的统一。 7-1-2商业统一性的体现 u 规划布局上的联动和互补（如前所述） u 业态选择的协调和联动 u 商业部分主题的确立和贯穿 7-1-3 住宅和商业的协调 u 在规划上尽量减少商业经营对住宅环境造成的影响，如住宅出入口的设置和控制；商业人流的引导；业态的选择等。 u 在推广宣传上发挥其互利优势，一方面住宅为商业提供客源，另一方面，高档次的商业气氛使 住宅价值提升。 u 住宅和商业在档次上的统一 7-2住宅和商业开发推售的互动策略 （如图所示） ① 销售a、b区商业部分 ③ 销售a号楼 开发a、b、c、x区 ④ 开发下沉式购物地带 ① 对a、b区主力百货进行招商 ⑤ 销售c、x区商业部 营造商业步行街氛围 销售d、e区商业部份 销售c号楼、d号楼 ⑥ 开发d、e区 ⑦ 完善c、d号楼硬件配套 ⑧ 销售b号楼 ②对e区进行主题业态招商 ⑥ 营造主题商业气氛 ⑦ 6-3说明 说明1： u a、b区靠近百年城商圈，其价值显而易见，且开发较早首先进行销售将有利于资金回笼。 u 对主力百货店进行招商为项目后期的开发和销售作好准备。 说明2： u e区的业态作为项目商业部分的另一重点，通过提前统一招商可确保项目主题定位。 说明3： u 由于a号楼相对档次略次，有利于项目住宅部分实施低开高走策略。 说明4： u 配

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