颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的11号令，其中明确规定：各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。选择开发单位、确定地价其实就是一个土地使用权出让的过程，无论从公开、公平、公正的角度还是从依法办事的角度，都必须通过招标、拍卖或挂牌的方式公开进行。这也切合国家一再强调的政府必须垄断土地一级市场的大政策，符合我国土地市场的管理模式。 3、“郊外村”的改造，这类村的改造只能是零星、局部的，应适用于农村宅基地管理的有关政策，实行“一户一处一宅”，提高土地利用率。有条件的村还可实施鼓励农民置换土地进城的政策，鼓励有条件的农民放弃原来的住宅，留给山区迁移来的农民或退宅还耕还林，将有限的土地资源更有效地用于小城镇建设，促进人口梯度转移，促进农村人口向城市（镇）集聚。 （四）拆迁政策 旧村改造直接牵涉到旧村住户的房屋拆迁，关系到各住户的切身利益，拆迁政策的合理与否是关系到旧村改造能否顺利实施的一个关键。按照我市目前的房地产市场发展形势，通过旧村改造，居住环境、房屋结构和套型等方面得到改善后，房地产价值一般都会有不小幅度上扬，广大村民能直接受益。所以，如果拆迁政策合理，村民还是有积极性的。对于房屋拆迁，现在只有国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，适用于城市国有土地上的房屋拆迁。而对于集体土地上的房屋拆迁，没有明确规定，这次我市新发布的《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》第六十七条对此倒是作了规定：“需拆迁集体所有土地上的房屋及其附属物的，其土地征为国有后按本办法执行。” 1、“城中村”的改造，我市新颁布的《温州市城市房屋拆迁管理实施办法》已经明确，不可能也不必再另行制订相关政策。 2、“城郊村”的改造，如果再单独另行制订一个旧村改造的拆迁政策，若比城市房屋拆迁政策优惠，则会扰乱冲击整个旧城市（镇）改造的统一拆迁政策，阻碍城市（镇）建设进程。并且本身这些旧村就在城市（镇）规划区内，有些下一步就是城市（镇）建设的重点，故而也只能通过将集体土地征为国有后，适用城市国有土地上房屋的拆迁政策。此外，还需要研究的是，对于符合条件建房而还属无房的村民，在旧村改造中应一并考虑解决他们的住房问题，享受拆迁安置待遇，解决旧村改造后由于村集体无地而不能申请建房的村民的住房问题。 3、“郊外村”的改造，根据其农村的特点，因局部整理和改造需要的拆迁安置只能按照农村宅基地管理的有关规定执行，其中被拆、迁户占用的土地面积超过标准的，超标准部分只给拆迁补偿，不给安置土地。 4、由于以往几年规划和土地管理不到位，以致在“城中村”和“城郊村”中存在量大面广的违法建筑，多的村其面积占总面积的三分之一左右。因此，在旧村改造中对拆除违法违章建筑物还必须制订一个统一的政策，这个政策应该充分考虑历史的原因，又必须有利于今后对规划和土地的管理。 （五）对村集体的政策 旧村改造政策还要解决的一个关键问题是理顺政府与村集体的关系。其核心是利益分配问题，即通过旧村改造所盈余的土地收益如何分配使用。 1、“城中村”的改造，由于是政府负责建设，负责资金平衡，盈余的土地收益也是由政府再投入进行基础设施建设改善城市环境，大家已形成共识，不存在政府与村集体收益分配问题。 2、“城郊村”的改造，一些村集体认为这些土地本来属集体所有，通过改造盈余的收益当然要归村集体所有。但再深一步看，这些通过改造能产生盈余的村，正是土地增值潜力较大的村，而其土地增值潜力是政府投入进行基础设施建设，使其周边的综合环境大大改善所形成的，并不是村集体承担基础设施建设造成的，也不是土地自然增值的。如瓯海区新桥镇的西湖村，正是由于附近市政府投资建设，汇昌河水上公园项目的启动才带来了土地的增值，才使其具备了旧村改造的条件。所以通过旧村改造的盈余收益也只能归政府所有，再由政府用于城市的基础设施等公益事业建设，这也是政府的公共职能所决定的。 3、“郊外村”的改造，由于是适用农村宅基地管理的政策规定，属于农民建房，不存在资金盈亏的问题。 当然，村委会在旧村改造中起着很重要的作用，没有村委会的积极参与和配合，要顺利开展旧村改造是难以想象的。村集体没有拿到旧村改造的盈余收益，对村委会的积极性会有一些影响，在政策开始实施时可能会有一些阻力。但作为政府要考虑政策统一平衡的问题，“城中村”改造所产生的盈余收益一律归政府所有而没有给村集体，同样，不能对同在城市（镇）规划区内的“城郊村”改造实行不同的政策，否则会造成混乱。应通过宣传达到这样的共识：即旧村改造的目的，是利用土地政策，改善村民居住条件，提高环境品位，而不是让村委会利用旧村改造来赚钱。 旧村改造实施程序 针对前面所述的三类旧村改造，政府制定政策时应视其实际情况而区别对待。第一类即“城中村”的改造已经完全纳入城市房屋拆迁改造范畴，其实施主体、运作方式、操作程序都已有章可循，不必另行制定政策；第三类即“郊外村”的改造在经济上还不具备整体实施的可行性，只宜从农用地资源和生态保护及改善村容村貌的角度进行局部的土地整理，牵涉少量房屋的拆迁改建完全可以按农村宅基地管理的相关法律、法规及政策规定执行；只有对第二类即“城郊村”的改造，因前面所述原因，亟待制定相关政策，并从运作方式、操作程序上加以引导和规范。这里，仅针对温州市区“城郊村”改造的实际情况，提出以下实施程序（附流程图），具体可分六步： （一）市政府确定实施旧村改造的具体范围或试点村。旧村改造涉及城市建设发展计划和城市规划实施，涉及政府对房地产市场的宏观调控，涉及改造地块土地政策法规和在经济上是否具备可行性，而且在规范推广前可能还须进行试点工作，所以实施改造的旧村必须经市政府确定后按计划有步骤组织实施，不能一哄而上。 （二）村集体提出申请。“城郊村”的改造虽然应该按照城市功能的综合要求进行建设，但在实施时仍有别于建成区的房屋拆迁改造。一是政府还没有到了必须实施的时候；二是该区域农民群体意识较强，生活方式上仍保留一定的农村特征。故而村民自愿改造是前提，村委会支持协助开展工作是基础。所

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