拆迁户的要求，产权置换难以落实到位。经济适用房、小户型还建商品房、开发商自建还建房在开发建设中的比例偏低，能提供的安置现房源有限，不能实现点对点的安置。这些造成拆迁还建安置难。（三）利益调节平衡难。对违法建筑补偿、住宅改商业用房建筑补偿、房屋置换差价补偿等问题缺乏统一政策指导，容易形成执行标准不一，被拆迁人难以接受。住宅改商业用房房主的利益冲突明显，拆迁后，住户失去赖以生存的“自留地”，产生巨大的经济矛盾冲突；部分人认为新房售价较高，开发商赚取超额利润，使一些老百姓出现新的“住房难”问题，从而产生“心理失衡”。（四）拆迁依法实际操作难。在实际工作中，依据《城市房屋拆迁管理条例》等法规进行操作，缺少必要的刚性保障机制，往往形成“有法难依”、“依法难拆”的被动局面。很多开发商和代办企业在实际操作中，只能以“思想工作”加“优惠条件”推进拆迁，甚至违规追加拆迁补偿，严重影响拆迁补偿价格政策的严肃性和权威性。

由于“城中村”形成的诸多原因，其存在的问题还包括：1、用地和建设缺乏统一规划和管理。违法用地和违章建筑屡禁不止，形成的面积大，牵涉的人口多；建筑物杂乱无章，间距、通风、采光、消防等设施不符合要求；教育、体育、市政和生活配套设施缺乏，道路狭窄，管线杂乱，供水、排水设施简陋，公共绿地少、环境卫生差；土地利用率低，资源浪费严重；因土地问题、违章建筑问题引发的矛盾多，妨碍城市建设和经济社会发展。2、行政管理与集体经济运作不规范。村集体资产的合法手续不完善，产权不明晰，村企不分；集体经济薄弱，其收入只够公共开支。3、村民就业困难。土地被征拨后，中青年村民们都想找份工作干，由于文化偏低，缺乏专业技术特长等原因找不到合适工作，虽有房屋出租收入，村民的总体生活水平和生活质量不高。4、历史遗留问题多。由于部分村存在着历史遗留问题，“城中村”改造规划无法实施，建设布局较为混乱。一些城中村住宅建设主要目的就是为了增加家庭收入，因此村庄建设密度较高，乱搭乱建比较严重，一定程度上影响了市容市貌。5、改造工作困难较大。改造过程中还存在违章建筑拆迁补偿难问题，对拆迁改造带来很大的阻碍。

城中村改造的难点分析：随着城市化进程的不断推进，“城中村”带来的负面作用越来越明显。因此，加快“城中村”改造既是实现城市现代化的需要，也是提高居民生活质量、切实解决“城中村”居民根本出路的必然要求。目前要解决这个问题，在具体操作层面上还存在很多困难。归纳起来，主要有以下几个方面的障碍：

1、“城中村”改造所需的资金投入总量十分巨大。“城中村”改造的经济成本巨大，主要包括以下费用：集体土地变成国有土地的征用费，改造或重建农民住宅的成本费用，农民自住房屋变更为居民商品房的变更费用，集体经济组织改为法人公司的变更、资产评估费用以及改造后原公共设施的建设管理费用等。可以说，“城中村”改造的资金投入涉及到征地、拆迁、安置、建设等各个环节。

2、“城中村”的拆迁安置政策衔接不够。由于“城中村”的土地性质、居民身份的多样性和复杂性，甚至在同一个村补偿标准都不一样，造成村民之间的互相攀比，从而增加拆迁难度。导致这种现象的主要原因是“城中村”拆迁政策之间的衔接不够，主要表现在以下几个方面：一是土地性质的不同导致居民拆迁的补偿标准不一。二是一般性的城市改造拆迁和重大基础设施项目征地拆迁的补偿标准不一致。

3、“城中村”改造缺乏相关的配套政策支持。“城中村”的改造是涉及土地利用制度、财政体制、投资体制、城市管理体制、行政管理体制等复杂问题。目前国家的法律法规并没有明确统一的规定，因而在工作上也没有统一的执行标准。从我县的情况看，部分“城中村”的集体土地、集体资产还占很大比重，由于村集体经济组织的集体资产归全体村民所有，涉及村民的切身利益，资产处置问题十分敏感。“城中村”在土地征用之前基本上没有对集体资产进行必要的处置，甚至一些区、街道在征地过程中平调、挪用集体资产，不仅导致了集体资产权属不清、管理混乱，还直接损害了农民的权益。

4、“城中村”居民的就业、参保问题难以解决。目前“城中村”居民就业的相关政策并不十分明确，而且这些居民的文化素质普遍不高，且缺乏从事非农产业的经验和必要的劳动技能，在激烈的劳动力市场竞争中明显处于劣势，就业率很低。因此在这种情况下，完善的社会保障体系就成为“城中村”居民最后的“保护伞”。据调查，目前“城中村”实行的是农村社会保险体制，即便如此，参加农村养老保险的居民也只有20%的人愿意持续缴费。更为重要的是，农保体制如何逐步过渡到城保体制，将是制约“城中村”改造的一大难题。

三、城中村拆迁改造的解决对策

(一)加强组织领导。“城中村”已经成为制约城市功能拓展、城乡融合和居民生活质量改善的障碍，对环境和社会治安管理也带来了巨大的压力。推进“城中村”改造是一项十分艰巨的工作，涉及各级政府之间、部门之间职权利的协调和住户巨大经济利益的平衡，政策性强，操作性强，工作量大，情况复杂，需要各级党委政府切实摆上重要位置，精心组织，扎实推进。首要的是要形成各级各部门职责分工明确、协同配合的城中村改造推进机制。可以借鉴大城市的做法，建立县、镇两级城中村改造领导协调组织，由政府分管领导牵头，计划、财政、国土、规划、建设、城管、房管、农经、劳动、民政、公安等部门参与，抽调各单位相关业务人员，成立城中村改造办公室，加强“城中村”改造规划、拆迁安置、用地安排、征用补偿、待遇转换、管理转型等工作的统筹协调。同时，要明确各级分工，督促检查各项工作。有关部门各司其职，为城中村改造工作提供指导、帮助和服务，确保城中村改造工作平稳有序推进。

(二)强化规划引导。为解决历史遗留问题，杜绝新城中村的产生，要抓紧制订城中村改造专项规划。按照“消化存量、控制增量，整体规划、分步实施”的要求，制订城中村改造进度计划

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