2008年2月10日至2月20日，我参加了公司组织的历时11天的澳洲考察学习。通过学习，使我对澳大利亚的现代建筑施工、外部环境、房地产形势及基本的房地产市场运作等有了一定的理解与感性认识。我总结了如下几点：
1、 社会大环境较好。澳大利亚讲究自由平等，人与人交往较为淡薄，没有中国式的人情世故，气候适宜，风景迷人，空气清新，比较适合人类居住。尤其是澳大利亚的悉尼，大好的风景配上别致的澳式建筑（比如：悉尼歌剧院、海港大桥等）、干净的街道，处处显示出这个国家的秩序井然、整洁的作风；还有黄金海岸的休闲与娱乐比成都有过而无不及，身临其境简直是一种贵族式的享受。
2、 澳大利亚人给我留下印象较深的就是他的简朴、朴素、高效、守时、注重锻炼身体。在我们参观悉尼房地产协会办公大楼时，他们的工作人员很耐心细致的讲解了澳大利亚房地产的过去、现在和未来。他们对工作的认真态度，这可以从他们对我们的到访所做的耐心细致的讲解和不厌其烦的解答中看出。这其实就是他们对自己所从事的职业的敬业的一种表现，我们明显的可以感觉到他们的这种敬业的精神是一种发自内心的自觉的行为，而这些正是一个企业精神的重要组成部分；
3、 澳大利亚房地产市场运作与国内不同，主要表现在以下三个方面。一、房地产开发企业与开发项目。在澳大利亚，房地产开发企业只要具备相应的注册资金，到政府部门申请执照，登记后即可成立。澳大利亚政府没有规定房地产开发企业必须具有资质，但是严格规定了规划设计师、建筑师、营销策划师、房地产中介人员必须具有政府颁发的资质证书才能执业。locaLhost大型房地产开发企业，从业人员中有设计师、建筑师、营销专家和市场研究人员，但多数企业仅有几个财务专家，每建一栋住宅请设计师设计，找建筑师征求意见，提出施工方案，委托建筑师雇工人施工，完全是一种合同关系。澳大利亚的土地分为国有和私有两种，任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。房地产开发企业买地后，建好房子卖出去或租出去，这种开发形式多数建设的是商业用房或其它非住宅用房（公寓式住宅建造量很少），一般由资金雄厚的房地产开发企业承担。一般情况下，从事住宅开发的房地产企业规模很小，几个人，十几个人，只建几栋房子十几栋房子。澳大利亚地域广阔，建造的绝大多数为独立式住宅，建筑式样体现很强的个性化。个人到市场上愿意购买的是二手房，或居住，或重建。在澳大利亚建造一套住宅，只要符合政府的有关规定，整个过程完全是一种个人行为。个人通常不是到市场上去买新建的住宅，而是首先购买土地，再请开发商建造，开发商实际上更像是建造商。如果你打算购买一块土地，那么选择一套你所需要的样板房，请某一顾问公司为你安排视察地盘，以确定你所选择的样板房适合建在哪块土地上，并区确定在哪块土地上建造房子是最合算的。土地出售以后，政府收取地价税和服务费，用于社区的清洁、垃圾处理及上下水道的维修，负责开发的企业首先要将房屋的设计图、施工图及其有关细则送在当地区政府批准。政府批准后，立牌两周，征求邻居意见。之后由个人再凭政府批准的文件，获取个人选择的财务机构的贷款，用于建造房子。房子建好后，由政府指派人员验收，合格后交付使用。个人与开发企业的合同关系结束。二、房地产金融体系与住房抵押贷款 。澳大利亚家庭无论是买房还是建房，大多通过抵押贷款，除了人们自有的消费观念和上面提到的贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外，银行提供的贷款比例高，期限长，贷款方便也是很重要的理由。退休金由政府每月从各企业职员薪金中，强行抽取7％—11％，一般由公司老板支付，职员退休后，还给个人。私人财务公司以低于市场借贷的价格从政府手里拿到退休金，再以低于银行住宅抵押贷款利息0.5％—1％的利息贷给购房者。这种方式运营市场很好。据了解，一个中等收入家庭购买一套250—300平方米的独立式住宅，每周需支付本息400澳元左右，约占家庭年总收入的33％—40％。一个中等收入偏下的家庭，购房面积一般在100—200平方米左右，支付的房款数额，约占家庭年总收入的30％—35％。 个人申请建房贷款，与购房抵押贷款政策相同。但在建房期间，银行贷出的款额按施工进度分期支付，监督实施。在抵押贷款期限内，不影响房屋买卖交易，只要办理了抵押物更换手续即可，甚至还可以追加贷款数额。宽松的住房金融政策，促进了澳大利亚住房市场的活跃。三、房地产中介和从业人员。伴随着房地产交易的频繁，澳大利亚房地产中介活动非常活跃。由于律师费、代消费、中介费等都能抵交一定的所得税，凡是需要买卖，租赁或建造住房的家庭和个人，没有不请中介机构和专业人员帮助的，据介绍，一些规模大的房地产开发企业，20％的房子自已卖，80％的房子则通过当地的中介机构卖。澳大利亚政府严格规定了从事房地产中介活动的专业人员的资质审批，其中包括律师、咨询人员、代理人、经纪人等。从事房地产中介活动的专业人员，必须具有一定的学历，相应几年的实践经历，考试合格颁发资质证书，经注册登记后方能执业。房地产中介机构必须持有政府审批的执照，公司老板也需要有政府颁发的资质证书，以保障中介服务的质量和信誉。
4、 在新产品的运用上，有许多产品的使用也都体现了以人为本的设计理念，但由于这次的考察学习时间匆忙，许多事情只局限于表面的感受，因此，对新产品的学习应用，我觉得应该在一个吸收理解的过程。此外，目前澳洲所使用的门窗几乎都是大扇面的平开中空塑钢窗，这就对该门窗产品的本身产品质量及与墙体的连接构件提出了较高的要求。虽然它们都是工人化生产的结果，使这里面也包含了以人为本的设计理念，因为那些预留预埋管线都能较好地溶入房屋的设计风格中，避免了像国内的二次装修的开墙破洞的尴尬，但这种理想的理念我觉得在目前国内的房屋开发中是较难以实现的；
综上所述，我认为这次的参观学习是值得我们去深入领悟、探讨的。我想我会在今后的工作中将“以人为本”的理念更好的转变为我的自觉行为，以更加敬业的责任心干好我所做的每件工作。