中心最远的一个区，前几年在房地产开发方面一直处于默默无闻的角色，价格更是长期处于低谷。从今年开始，牟平地产开始发力，大量地产项目频繁推出，主要是由于烟台主城区的不断东拓，莱山城市新中心地位的确立，牟平基础设施的不断完善以及与主城区不断高攀的房价之间形成的低洼吸引力。

目前牟平区楼盘均价还没有超过3000元，在烟台市区明显处于低洼地带，甚至还不及蓬莱，未来升值空间可谓巨大。随着土地放量的加大和新楼盘的加快推出，势必快速提升牟平区楼盘的销售价格，预计08年均价突破3000元，应是在情理之中。

三、烟台地产近几年价格市场分析

作为国民经济支柱产业的房地产，近年来日益成为和谐社会中的民生问题，为许多人所诟病，也为许多人所追捧。其中，在当今社会里, 地产价格不但关乎着国家市场经济发展走势，更是被全社会普罗大众所深切关注。房价作为房地产市场的一个重要指标，不仅仅在于它的敏感性，更重要的是房价也是一个区域的经济体现，是一个关系到民生大计的问题。

2004年，烟台房的价是3372元/平方米，可是经过短短的3年，就迅速提升到5000余元/平方米（不包含牟平区），住宅项目的最高均价也由2004年的5600元/平方米提升到现在的15000元/平方米，价差扩大可谓迅如猛虎。从开发周期的角度看，这样的价差也形成了目前烟台中高端房地产价格的构成区间。

考察2007年烟台高档住宅的市场态势，我发现，高档住宅的主力单价大都集中在6000-9000元/平方米，这部分物业是烟台高档住宅的主力军。

（一）、推动烟台房地产价格的因素

1、首先，市场供需因素。供需状况，是任何产品价格的最终决定因素，房地产也不例外。房地产作为房产、地产的统一体，以前因为中国土地的价格长期处于双轨制，市场竞争还未形成，但是随着土地供应的市场化，地价适度上扬，实际上是土地价格的市场复位。因此，我认为，现今烟台房价的上扬，带有市场化合理调配的因素，当然在土地的执行中还存在诸多问题，例如一些开发商屯地现象，以及政府地价本身过高，也相当程度推动了烟台地产的价格。关于这些问题，如果通过政府的强有力的调控，相信会得到良好的解决。

2、其次，价格适度上扬符合市场经济规律。一方面，作为市场特殊产品，随着时间的推移，房屋本身在折旧中不断贬值，另一方面，土地由于位置的固定性、资源的稀缺性等因素，绝对供应量必然日益稀少，所谓物以稀为贵，土地的稀缺性推动房价的上涨，是完全符合市场经济规律的。

3、再次，房价上升，也有商品房经营和销售因素。事实上，前一段烟台市场房地产的价格上扬，主因还是市场大环境的供需现状，也有许多小区整体品质的提高的原因，这都给上扬的价格找到一个有力的支撑点。但是也不排除相当一部分的纯概念炒作和浑水摸鱼。在地产市场日益火热的今天，不少房地产商被受利益驱动，在土地价格不变的情况下，不注重提升项目整体居住品质，而是狂炒概念，不遗余力推动房价上涨。

4、经济基础决定上层建筑。烟台经济的快速发展有目共睹，经济的迅猛增长同时，居民收入也大幅提高，从而促使整个社会追逐更高的生活居住品质，推动了住房新需求，房价因此随之上升。

5、人民币的升值，以及外资对中国市场的持续看好，也或多或少影响到烟台房地产的市场价格。

总之，市场的供需状况是烟台近几年房价上涨的主因，烟台本身经济的迅猛发展是这价格上扬的有力基础。当然政府的调控力度以及房地产的行业规范也日益关系到房价变动的方向。

（二）、支撑烟台房地产价格的因素

1、烟台自然状况

（1）全市土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里；

%26#8226;全市人口647万，市区人口176万；

%26#8226;全市海岸线曲长702.5公里（也有909公里的统计，在此不做重点探讨）；

%26#8226;支柱产业：机械、食品加工、电子、黄金、汽车、建材、水果、葡萄酒、水产养殖；

%26#8226;2004年烟台荣获“中国十佳魅力城市”称号；

%26#8226;2005年烟台荣获“长安杯”全国社会治安综合管理优秀城市；

%26#8226;2005年烟台荣获“全国文明城市”称号；

%26#8226;2005年烟台荣获“联合国人居奖”；

%26#8226;2006年烟台荣获“中国投资金牌城市奖”。

2、烟台gdp总值山东省第二

（1）经济的发展是推动房地产发展的主要力量。

%26#8226;2005年烟台以17.6%的高经济增长率，超越青岛的16.9%位居山东省第一。

%26#8226;2006年全市生产总值完成2402亿元，烟台以17%的高经济增长率再次超越济南和青岛的15.7%。

%26#8226;2006年烟台市地方财政收入完成112.4亿元，增长29.2%。城市居民人均可支配收入14374元，农民人均纯收入6072元，分别增长15.4%和13.6%。

（2）良好的气候和宜居的环境使烟台成为“魅力城市”，塑造了烟台金色名片，吸引了外埠投资，各方合力为烟台的房价提升创造了坚实的落脚点。

%26#8226;2006年烟台市房地产开发投资增长较快，全年完成房地产开发投资143.64亿元，增长30.7%，其中住宅投资104.78亿元，增长30.8%，占整个房地产开发投资的72.9%。

%26#8226;2006年全市房屋销售价格上涨5.5%，其中住宅商品房销售价格上涨6.5%。城市居民人均现住房总建筑面积达到25.63平方米。

3、烟台的住房刚性需求为房价提供了拓展空间

上一页  [1] [2] [3] 下一页