%26#8226;烟台规划2010年总人口730万，城市化水平63%，2020年总人口820万，城市化水平76%；

%26#8226;截至2007年11月，烟台目前市内市区房地产平均价格约为5000元/平方米(不包含牟平区)；

%26#8226;价格提升尺度:2005-2006年----500元/平方米.年

2006-2007年----800元/平方米.年。

4、中高档项目在市场中孕育产生，价格提升较快

如：南山世纪城，5300元/平方米

天马相城，5600元/平方米

广源天际，5700元/平方米

西海岸，6000元/平方米

紫郡城，7000元/平方米

维亚湾，8200元/平方米

阳光100，8800元/平方米

东上海赋，12000元/平方米

天鸿凯旋城，13000元/平方米

世茂海湾1号，15000元/平方米

项目所处地段、景观及项目品质是决定上述住宅2008年能否成为市场主流的核心因素。

%26#8226;居住投资倾向：到烟台投资的富有阶层中，75%的人们倾向于到居住在海边。

%26#8226;中高档房销售率：83％（以取得销售手续，一年期为基准），销售中人为的销控因素较多。

%26#8226;房型特点：主要以三室二厅为主，提倡主卧室和卫生间的宽敞舒适以及房间功能性的满足，讲究舒适和景观效果，新材料、新型设备开始在建筑设计中应用。

上述项目是目前市场中的热点区域、热点楼盘，是市场中绝对的焦点。另外烟台市中心的土地稀缺使中心区域价格过高，这将压迫部分需求转向周边区域，未来开发区的海边和莱山区的市政府商圈，以及黄务周边市场将是未来居住房产的发展重点，而福山区的住宅价格经过长时间的酝酿也将有一个突破过程。而未来上述区域的项目如“维亚湾”、“南山世纪城”等依旧是2008年关注的重点。

（三）、未来烟台地产发展走向

“东扩”：过去烟台人眼中的“东郊”，显然已不是一般意义的郊区了，正好相反，凭借优越的自然环境和政策支持，这个以前的“东郊”已普遍成为人人羡慕的豪宅 “大本营”。依然火热的东部地产市场，经过几年的地产开发，该区域已经没有大规模的土地供应。稀缺的海岸线、市政府的东迁、产业的升级以及区域板块的崛起，都在为烟台“东扩”吹足了阵势。而整个东部的地产发展，都在围绕市政府及迎春大街扩散开来，这是东部的重中之重，云集了东部近几年大多数的地产项目。

“西展”：国民经济是支撑开发区发展的主要因素。作为全国最具活力开发区之一的烟台开发区，在各级政府大力扶持下，国内外大型企业纷纷进驻，与此同时，带给西部的不仅仅是高而优的经济增速，也带来了日益庞大的居住人口，人口的聚集，产业的升级换代，西部的地产春天才有因此如此长盛不衰。在烟台烟台五区中，开发区的房价涨幅是最快的，住房需求与项目开发都在急速增长。2002年9月烟台开发区扩区到228平方公里，扩区为烟台开发区的西部发展提供了广阔的天地。如火如荼的开发区房地产，“维亚湾”是高档海景住宅的典型代表，是烟台开发区的标志性住宅项目。它的出现，不但为到烟台投资发展的人提供舒适宜居的生活空间，也昭示了烟台西部地产品质更上一层楼。

“南重点”：这两年，一直默默无闻的南部区域终于爆发了，这个板块显然已经无法忍受被人遗忘的待遇，作为衔接五区与机场连接纽带，黄务板块的长期低估确实造成了烟台地产的典型洼地，因此近两年的异军突起不是无源之水，只是市场价格的合理回归。但是房价从3000到4000左右，南部只用了不到两年时间，难免会给人虚热之感。其中，有的项目是品质的使然，但是相当一部分也有水分的存在。可以预想，5区连接路的形成让南部成为烟台的交通核心，也将给南部地产价格上扬注入一剂有效的 “强心针”。

四、综述

从市场的角度结合近几年烟台房地产的发展态势，预测烟台住宅类房地产市场的均价2008年将达到6000元/平方米左右。另外2008年住宅类房地产市场的开发项目将开始分化，目前众多项目百花齐放的格局将改变，伴随07年12月5日政府金融市场紧缩政策的实施，一些项目将因为销售速度跟不上而面临困境。市场去化将遇到难题，有实力的开发商将领舞烟台房地产市场，一些小的地产商将面临被淘汰的初期困境。

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