摘要：经济适用住房是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房，对其合理定价是关系此惠民政策能否落实，及切实地发挥政府调节作用的关键。而在其中确定政府利益的目标又是左右其合理定价的决定因素。本文对经济适用房定价中的政府利益进行研究，能对政府合理确定政府利益进而合理定价起到指导作用。
关键词：经济适用房定价政府利益目标
abstract:affordable housing is kind of social security housing which is supported by government,thus more economic and more applicable.appropriate pricing of affofdable housing is the key factor which is pertinent to the successful implement of affordable housing policy and readjustment and control of government while the identification of governmental interest orientation is of great importaince to appropriate pricing.this article is a study of governmental interest orientation in the process of pricing affordable houses,and could help government to price appropriatly.
keywords:affordable housepricegovernmental interest orientation

1.政府利益与定价的关系
经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。lOcAlHOSt经济适用住房主要提供给中低收入的城镇居民以及危旧房改造、大型基础设施建设搬迁的城镇居民，通过土地无偿划拨并减免21种税费等优惠政策使经济适用房的价格优势十分明显。在经济适用房的定价中主要关系到三方的利益即：政府利益，开发商利益，经济适用房所售的群体。由经济适用房的定义可知其主要的目的在于通过政府政策的干预，使开发商愿意参与的前提下，最大限度的保护经济适用房所指向群体的利益，进而更好地达成社会和谐。政府在通过制定相关政策及为经济适用房定价以使更好的达成此目的的过程中发挥着相当重要的作用。在经济适用房定价博弈的模型中，政府首先采取行动，通过选择最优决策，使其收益最大，从而确定经济适用房的最高限价，之后开发商选择最优策略。由此可见政府对于政府利益的定义及其收益最大化的界定是经济适用房价格的决定因素。
2.政府利益的定义及政府利益的目标
政府利益主要是指政府对于满足自己客观需要的社会稀缺资源的占有，是政府机构中存在的一些非全社会的，非全国整体的，具有排他性的特殊利益。政府利益对公共政策制定的影响从博弈论角度来看，政策制定过程其实也是一种利益的交易过程，是各方围绕利益问题的博弈［1］。政府作为公共利益的代理人，其作用是弥补市场经济的不足，并使各经济主体所做决定的社会效应比政府进行干预以前更高。否则，政府的存在就无任何经济意义。但是政府决策往往不符合这一目标，有些政策的作用恰恰相反。它们削弱了政府干预的社会“正效应”，也就是说，政策效果削弱而不是改善了社会福利。
在经济适用房定价的政府利益的定义中，对于给开发商的政策优惠是一种利益的交易过程，是对于政府利益的一种让渡，因为有优惠政策的存在，才有开发商投资的可能性，使经济适用房这一政策得以实施。同时在对经济适用房最高限价的确定也是一种利益的交易过程，是政府利益与开发商质量的博弈，是政府能否更好的赚取政府利益的博弈。在我国的实践中，地方政府作为地方利益的代表，为了谋求实现地方利益，形成了特殊的政府利益目标：
2.1以经济gdp为核心的发展目标，具体表现为片面对地方经济发展速度的追求。中国地方土地市场是一个短缺市场，地方政府在决定土地规划时首先受到的是经济性目标的驱使：怎样可以更好的发展当地经济。只有地方财政宽裕，地方政府实际资金支配权增大，政府才有能力来为更多的群体提供优质足量的公共服务。同时改革过程形成的中央政府倚重地方政府推动经济发展的局面，也使城市政府把发展本地经济作为自己的首要任务。
2.2片面追求城市财政预算最大化。虽然城市政府已经基本完善财政预算制度，以此来约束政府奢侈浪费社会财富的冲动，但是地方政府几乎本能地会产生预算最大化的目标，其中既有财政预算体制不完善的原因，也有公共服务需求增加和服务成本增加的因素。虽然分税制确立的中央与地方分享体制确定了城市政府的财政基础但城市政府也必须面对迅速增长的公共服务需求［2］(p174~176)。
这些都是为了地方利益，或是出于更好地来提供城市的公共物品的目的，但结果往往是消弱了而不是改善了社会福利。为了达成上述的政治利益，之于房地产行业就表现为，为了增加gdp而更多地增加商品房或是高档住宅，因为建筑业在中国gdp中的比重最大，占到了13%，也是单一行业对gdp贡献率最高的。对于dgp贡献的计算方法大致是将房地产商投资额加上居民购买投资额。而为了追求财政预算的最大化政府就应该更多的加强各种税收收入。
显而易见，经济适用房不能满足已形成的政府利益的目标，或是说如果要满足此目标政府就不会出台经济适用房的政策。
3.完善经济适用房中政府利益的目标
政府利

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