摘要：政策作为影响地价的重要因素对地价起着全面性、覆盖性的影响作用。近年来土地价格变化较大，增长较为迅猛，部分长三角、珠三角和京津地区的增长速度较快，为此国家出台了各项政策以调控房地产市场。通过建立1997—2006年上海市房地产价格指数的回归模型，将房地产政策量化后作为影响房地产价格的指标进行回归分析，验证了政策对房地产价格的实际影响力。
关键词：房地产政策；多元线性回归；政策绩效评价；房地产价格

一、政策背景简述

观察近年来实施的收紧土地、信贷从紧、稳定房价的房地产新政，政策作为一项非常重要的房地产市场宏观调控手段，包括在20世纪90年代末国家也陆续发布过各项政策来进行房地产市场的改革与调控。而政策的实际作用力究竟如何，是否真正调控房地产价格。为验证政策对房地产价格的实际影响，本文以上海市为例，分析1997—2006年以来的房地产政策与房地产价格的数据。

二、上海市房地产价格分析

从1997年到2006年上海市房地产价格指数（以上一年价格为100）分析看来，上海市房地产市场大体分三个阶段。第一阶段：1997—2001年较为平稳，房地产价格略微下跌，价格波动幅度较小。第二阶段：2001—2003年上海市房地产价格呈明显的上升趋势，尤其是2003年，价格指数为120.1，比2002年增长了20.1%。第三阶段：2003—2005年上涨速度放缓，但是仍然保持一定的增长趋势。直至2006年，房地产价格出现了6年来的首次下跌。locAlHost


三、房地产政策运行效果分析

根据统计数据可以看出，上海市的房地产价格在不同时期表现出不同的涨跌幅度。建立包括政策变量在内的房地产价格指数变化驱动力模型进行定量化分析，由此可估算出我国近十年来房地产政策参与宏观调控所起的实际作用，对政策进行绩效评估和分析。
1.变量指标选取
房地产价格是多种社会因素共同作用的结果，选取其中对房地产价格整体水平影响较大的因素作为指标变量，建立房地产价格指标化驱动力模型。选取因素如下：
（1）gdp，影响区域内地价水平高低的一个重要指标；
（2）消费价格指数，物价水平的高低直接影响到居民对房地产市场的消费需求，间接影响到对房地产的投资；
（3）居民收入水平，影响区域内人民对房地产投资能力。收入水平较高的时候，盈余资金更倾向于投资于房地产；
（4）房屋竣工面积，反应房地产的供给量；
（5）人口变化，对房地产价格的影响主要表现在需求方面；
（6）房地产政策，政策参与国家宏观调控对房地产价格起的是直接的全面的作用。主要包括房地产政策，法律体制的改革和重大措施等。对政策采取分级量化的方式：国家法律、管理体制改革和重大举措赋值3—4分，中共中央国务院发文赋值2—3分，原土地管理局和国土资源部发文赋值1—2分。
综合分析1997年至2006年各政策的颁布情况，按照上述分级量化方式得出结果如下：
2.模型的建立和计算
在建立回归模型前，首先要对各变量数据进行标准化，以此消除不同量纲对模型准确性的影响，在此采用的方差标准化对6个变量进行标准化；方差标准化后的变量具有均值为0，标准差为1的特征。
利用标准化后的数据，通过多元线性回归模型的分析，得出上海市房地产价格指数变化的回归模型如下：
y=0.2109784741+3.6631*gdp-0.5728*shouru^3-
0.5140*renkou^3+0.17831*gongji^2-1.5876*
wujia-0.6383*zhengce
其中，y代表上海市房地产价格指数；gdp表示人均国内生产总值，shouru表示人均工资收入，renkou表示区域内人口数量，gongji表示年房地产竣工面积，wujia表示居民消费价格指数，zhengce表示房地产政策变量。
模型中各个变量均通过检验。r²=0.99976，f、p检验：f=2109.7012，p=0.000016。从相关数据看出，此模型拟合度高，通过检验，该模型有效。

3.政策效果分析
从模型看出，政策变量与房地产价格指数呈负相关。政策力度越大房地产价格指数则越低。1997—2000年这一阶段的政策，政策侧重土地的合理利用，并进行了住房制度的改革，此时期房地产价格指数保持微小幅下降的水平，变化幅度不大，价格稳定。2001—2003年，房地产价格指数开始攀升，此时期的政策力度相对薄弱，方向上主要为鼓励房地产市场。直至2003年，上海市gdp上涨速度迅猛，2003年的房地产价格指数也达到120.1，较去年同比增长20%之多，迅速的攀升使其处于巅峰状态。而2003年之后的工作核心则是稳定房地产价格，规范土地出让程序，调控土地供应结构，开始了一轮较为严厉的调控风暴。从2004年开始，房地产价格指数虽然仍然保持增长的势头，但增长速度开始明显放缓，直到2006年，出现了4年来的首次下跌。由此看出政策对房地产价格的影响还是较为明显的。从模型的分析看出，对y，即房地产价格指数影响最大是gdp，影响指数达到3.6631，其次为居民消费价格指数，第三即为政策，影响指数达到0.6383。

四、结论

通过对上海市房地产价格指数的影响因素建立的回归模型分析来看，房地产政策对房地产价格确实起到了实质性的作用，不同时期

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