资产证券化——我国房地产融资渠道的现实选择 |
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【企业的融资模式,值得房地产业借鉴并逐步推广。本文从资产证券化的理论框架介绍、可行性分析、融资模式分析、以及国外成 熟融资模式对我 国的启示等四个方面探讨我 国企业制度改革 ,规 范资本市场特别是证券交易市 场的运作 ,加快制定和健全相关法律 法规 ,为我 国房地产证券化创造一个 良好的外部环境 .实现房地产权的独立化 、法律化 和人格化 2.建立房地产金融体系特剐是抵押贷款及其担保 体系 ,培育多元化的投资主体 建赢专 门的政 府担 保机构 ;积极开展各种信托业 务 ;成立由国家控 股或政 府担保 的抵押 证券公 司,收购各商业银行 的抵 押贷 款 ,并 以此 为基础 发行抵 押贷款 证券。 3.创造适宜的房地产资产证券化需要 的环境 加快商 业银行 的转 制步伐 ;组建全 国性的住房银行 ;完善一级市场 的风险控制机制:规范发展我国的资产评估业和资信评级业 。 4.构建房地产信托投资资金 借鉴美国模式 ,由金融机构组织发起 ,具体资产 管理 由专业的投资顾问操作。 (二)我国房地产资产证券化融资模式的选择 不同的房地产证券化模式 ,其运行方式也各不相 同。尤其在制度框架不同的国家或地 区。这种不同会更加明显 。在我 国还是半空 白的情况下运作 .可以尝试从 以下几个方面来探索房地产资产证券化的道路 : 1.确定证券化资产 ,组成资产池。原始权益人在分析 自身融资需求的基础上,确定需要证券化的资产,然后进行清理、估算和考核,最后将这些资产分类汇集形成一个资产池。LoCaLhost基础 的资产的选择直接关系到以后证券化 的成功与否。 2.资产转移 :这是证券 化过程中非常重 要的一个环节 ,在典型的资产证券化模式 中,会通过一个 专门的中介机构 ,也称特殊 目的机构(spv),通过对原始资产的“真实转移”,实现基础资产和原始权益人之间风险隔离和破产隔离。 3.信用增级和信用评级 ;为了吸引投 资者 ,改善发行条件 ,必须对资产支持证券进行信用增级 ,以提高所发行的证券的信用级别。 4.发行证券及支付价款 ;专门机构将经过评级的证券交给具有承销资格的证券商去承销,可以采取公募或私募的方式来进行。一旦发行成功 ,专门机构就将从证券承销商那里获得的发行 收人按事 先约定的价格支付给原始 的权益人。 5.资产的管理与证券的清偿;资产池的管理必须由专业的服务商来进行 ,这个服务商可以外请,也可以由原始权益人来担 任 ,因为原始权益人已经比较熟悉基础资产的情况 ,一般也具备管理基础资产 的专门技术和充足人力 。至此 ,整个 资产证券化过程告结束。 【参考文献】 [1]邓伟利.资产证券化:国际经验与中国实践 [m].上海 :上海人 民出版社,2003. [2]威廉姆 ·布鲁格曼.房地产融资与投资 [m].大连 :东北财经大学 出版社2000. [3]斯 蒂文 ·l-西瓦兹.结构金 融—— 资产证券化原理指南 [m]北京 :清华大学出版社.2004. [4]于凤坤.资产证券化:理论与实务[m].北京 :北京大学出版社,2002. [5]黄嵩.房地产信托融资探析 [j].中国房地产金融,2005. [6]薛若君.房地产证券化 的切人点与实施模式 [j].经济导刊,2005.
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