企业贷款而言,金额小,笔数多,银行在合同成本、广告宣传等投入了大量的人力 、物力和财力 .这样又将本来就较小的利润空间进一步缩小.相反由于个人住房贷款利率优惠,且贷款期限长.在企业融资审查严格的情况下.助长企业套取个贷资金长期使用.增加银行信贷风险。
2 防范和化解金融风险的经验借鉴
1.由政府部门牵头 .尽快成立 个人资信评估系统
信用记 录在发达国家是一个非常重要的个人或企业的身份证 明,任何银行 、企业都可以有偿查询和利用这些记录,形成社会性 的信用管理基础 。具有 良好信用记录的个人或企业 ,在寻求贷款、信用消费、交易往来 中.都会享受到极大的便利 ,可以为银行决策提供依据 ,减少决策失误 应 由政府部门牵头 ,成立相应的中介机构 ,建立起个人资信评估系统 .把所有的个人信息收集、整理、加工,对个人的资信状况进行完整、公平、公正的评价.以实现个人信息资源在各家商业银行之间的共享 。
2 .加强个人住房贷款前期合作项 目的审查和预售房款的监管,防范房地产经营管理风险
严格合理地评价房地产开发商的资信和按揭项目品质 .选择优质的发展商和项 目,在合作项 目的选定上 ,制定一套严谨、科学 的管理办法 。对于预售房 ,应借鉴新加坡 的经验,从政策法规上规定建立项 目工程账户,对预售房资金使用按照工程进度进行拨付.防止房地产开发商滚动开发 ,乱铺项目,在经营管理不善 的情况下 ,造成逾期交房或工程烂尾 .损害消费者的利益和银行信贷资金的安全 。LoCAlHoST
3.建立灵活多样 的担保制度 在贷款 的担保
上不应局限于所购住房进行抵押.应借鉴西方国家的经验和做法:(1)由政府部门成立专业的政策性担保机构 ,对配合社会福利制度改革而发生的消费信贷进行担保;(2)成立商业性的担保公司提供信用保证 ;(3)建立个人住房信贷保险机制,积极探索和增加商业人寿保险与个人住房贷款相结合的方式。
4.建立市场化 的个人住房贷款利率管理体系
目前个人住房贷款不论期限、金额、购房面积和房源性质均实行两档利率,不利于客户合理地安排和使用资金 ,不利于银行进行市场细分,满足不同层次客户的需求 ,提供差别化服务,随着我国加人 wto步伐的 日益临近,为加强我国商业银行的竞争力 ,我们应加紧研究和建立市场化的个人住房贷款利率管理体系
5.加大科技投人 .提高银行个人住房贷款经营管理水平
由于个人住房贷款具有笔数多、期限长的特点,银行传统的经营管理手段 已不能适应迅猛发展的个人住房贷款的需要,必须加大科技含量,利用高科技手段进行管理,提高信息处理速度和风险预防监测水平 ,有效防范风险。
6-加快个人住房贷款证券化的研究、实施步伐
为从制度上解决资金来源短期性与资金运用长期性的矛盾,增强资产流动性,借鉴国际金融业的经验 ,实施资产证券化 ,解决短期资金长期使用的矛盾 ,保证商业银行个人住房贷款良性循环。