[摘 要] “倒按揭”作为1种新的住房融资渠道和养老模式，能否在我国顺利推行，实现其养老的经济支持功能，首先需要从理论的视角厘清其与相关因素间的关系。本文将把着眼点放在“住房倒按揭”与房地产相关因素上，着重探讨2者的交互影响。自有住房拥有量和房地产市场价值总和为“住房倒按揭”推行和可行性提供了坚实的物质条件和市场需求支持。同时，住房产权、房屋价值评估和房地产政策也成了“住房倒按揭”难以推行的障碍性因素。另外，住房倒按揭对形成房地产2级市场大的机构供应商，稳定市场价格，以及衍生品牌地产，以及促进住房消费上具有积极意义。
[关键词] 倒按揭 房地产市场 品牌地产

目前我国正处于快速老龄化阶段，我国将平均每年增加596万老年人口，到2051年，中国老年人口规模将达到峰值4.37亿。2005年的世界银行报告显示，2001年到2075年间，我国基本养老保险的收支缺口将高达9.15万亿元。因此，在中国，特别是在经济相对不发达的西部地区，社会养老保障的问题将不得不探索民间和市场化的解决方案。“倒按揭”作为1种新的住房融资渠道和养老模式，在引进和推行过程中，涉及到如代际关系、遗产、房地产、金融、法律、保险等方方面面的问题，这些因素与“住房倒按揭”的推行交互影响，各类因素既为“住房倒按揭”的实施提供了有利的条件，同时也存在着1些障碍性因素。“倒按揭”能否在我国顺利推行，实现其养老的经济支持功能，首先需要从理论的视角厘清其与相关因素间的关系。本文将把着眼点放在“住房倒按揭”与房地产相关因素上，着重探讨2者的交互影响。lOCAlHOSt
1、什么是“住房倒按揭”
“住房倒按揭”是上世纪80年代美国新泽西州的1家银行创立的，其放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，由银行定期向借款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，1次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。
2、房地产市场因素对“住房倒按揭”的影响
“倒按揭贷款”是以自有住房作抵押的银行贷款，必将会受到房地产市场因素的影响，其中主要的影响因素如下：
1.自有住房拥有量
经过210多年持续的发展，尤其是近年实施住房制度改革以来，我国居民的住房条件有了很大改善。据国家第5次人口普查显示，中国城市人口中城市家庭中有9.2%购买商品房，6.5%购买了经济实用房，29.4%购买原公有住房，26.8%的户建有自住房，城市中拥有住房的家庭户达到72%，其中相当比例的是拥有房子且没有多少积蓄的老年人，我国已经具备了开展住房反向抵押的坚实物质条件。据2006年建设部统计数字显示中国住房“自有率”接近82%，并且存量房产的价值远大于近年来商品化新建住房。
2.房产市场价值
截止2007年5月末，我国住房按揭贷款余额达到22000亿元，虽然与高达14万亿的居民储蓄余额相比还不算太高，但发展势头相当快，是金融行业目前增长最好的1块业务。同时目前固定资产投资中房地产占的比重相当大，住宅开发年投资额已超过1万亿的规模，这两年住房开发规模的增速尽管受宏观调控的影响，预计还将会保持在较高增长。即使维持目前规模不变，开发投资都将逐步转化为居民房地产消费或投资，假设未来年度投资额的20%转化为住房消费贷款，住房按揭贷款也能保持在10%以上的增幅，保守估计在2020年也能够达到7万5千亿的规模，仅贷款支撑的房地产保有量价值就可在15万亿以上，是1笔巨大的民间财富，将远大于养老金缺口的数额，随着养老观念变化很大，住房倒按揭养老将有很好的市场需求支撑。同时从持有的资产数量上看，我国居民拥有的房产市场价值总和远高于居民储蓄余额，从1991年～2004年的数据来看，我国的房价1直呈现上升趋势，房屋平均售价从1991年的786元增长到2004年的2714元，房价的增长的势头明显。更重要的是住房较储蓄更分散化，真正是藏富于民，而不是像储蓄、证券等资产20%的人掌握着80%的价值。以中国人目前的资产结构分析，未来储蓄、房产、证券（股票、基金等）将3分未来家庭的资产，房产价值将远超养老金及其他社会保险现值，将成为未来普通家庭的主要财产。

3.住房产权
目前我国城镇中离退休的老年人基本上是通过福利分房获得住房，经过住房制度改革后取得了住房的产权，因此也产生了1些住房产权的遗留问题。例如，1些单位职工虽已购房但不能真正拥有住房产权，1些职工在购买单位住房时，仅购买了70%的产权，并且1直未购买剩余30%的产权，这样的住房就不能进入市场交易；甚至有少量职工住宅只有居住权，没能购买房屋的产权。住房制度改革遗留的产权问题使部分老年人不能拥有住房产权，从而直接影响到老年人对“倒按揭贷款”的需求。
4.房屋价值评估
房屋价值评估是“倒按揭贷款”运作中的重要1环，决定着贷款的发放金额。由于我国房地产市场仍不成熟，房地产价格波动明显，加之“倒按揭”1般要10多年甚至2310年，使得“倒按揭”模式中的房屋价值评估工作10分复杂和困难。房屋价值决定于房地产价格，而房地产价格又受到房地产自身因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素的影响。我国正在改革开放的快速发展时期，所以这些因素均处于不同程度的变化中，会直接或间接地导致房地产价格的变化，使得人们对房屋价值的预期发生变化，从而使房屋价值评估更难把握。
5.房地产政策
我国的房地产政策体系还不完善，1些相关政策的空白或不明确将制约“倒按揭贷款”业务的开展。比如我国目前住宅的土地使用权最长只有70年，老年人拥有的住房1般已有若干年的使用期，如果再向银行申请20年的“倒按揭贷款”，等到20年后银行拥有房屋的产权后，土地使用权的剩余时间往往已经不多了，若

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