摘要:自从2008年以来,我国一线城市房价保持大幅度增长,高房价已经严重影响到我国企业在中国的各级城市中纷纷成立,生产性企业的运作需要大量的劳动力。农村的剩余劳动力为城市中的企业的运转提供了强有力的保障。中国市场经济的改革,成为农村剩余劳动力涌入城市的催化剂,加快了人口的流动性。同时促进了中国的城市化建设。北京就是在改革大潮中,人口增加迅猛的城市之一。在1978年,刚刚改革开放之初,北京的全市人口872万;而现在北京的人口已经达到1755万。近30年的发展,北京的人口增加了1倍多,成为中国大陆人口密度第三。
在城市化过程中涌入城市的主要有三类人。一类是农民工,他们是在中国早期改革中进入城市的"先民"。中国一线城市的基础建设,基本上是靠这一代农民工完成的。他们对城市的依赖和感情是很强的,因此,他们有及其强烈的感情要求留在城市里,成为城市化人口增加的主力军之一。
第二类是高校学生。在2000年之后的高考扩招中,大量的学生进入了大学。中国*平方米,同比08年上涨56.58%。
虽然在本文的前一部分,有大量的数据说明了城市化的过程中,城市的人口有了大量的增加。人口的增加是城市的消费者的数量增加的基础,因此,城镇化的进程中导致了城市中的消费能力增加了,也就是需求增加了。但是,城市化的进程中城市的面积,尤其是用于居住的建筑面积的增幅大于人口增长的幅度。另外,人口的增加引起的实际需求并不大。增加的人口中有很大的消费的需求,这些需求并没有转化为实际的消费能力。
同样,2009年北京市的人均收入为30674元,2008年为27678元,增幅为10.8%。LOcalhoSt北京市人均收入的增加也没有北京供给住房面积的增加多。上海也出现了同样的情况。上海的人均可支配收入在2009年增加了8.29%,达到了28888元。2009年广州的人均收入为22469元,比2008年增加了22.9%。同样。2009年深圳的人均收入为24870元,比2008年增加了15%。
通过上面的数据,我们可以得到:在商品房的需求方面是存在很大的需求,这个可以从城市化进程中,城市的人口不断增加看出。在商品房的供给方面,商品房、经济适用房已经廉租房等等都有很充足的供给。重要的是,商品房的供给不是大于商品房需求一点点,值得注意的是这里说得商品房需求,是指城市化带来的人口并与之对应的商品房需求。而是供给比需求大了至少3倍。这样的话,基本上不存在刚性需求影响房价的说法。
那是不是城市化对高房价的一点影响都没有呢?答案也不是的。城市化的进程对高房价在一定程度上存在促进的作用。
四、导致高房价的原因
城市居民的消费观念是影响高房价的原因之一。一方面,1978年城镇居民的人均收入为343.3元,2009年的城镇居民的人均收入21033元。收入的增加使得更多的居民希望享受到高质量的生活,这长期的收入增加的过程中,城市居民的消费习惯发生了巨大的改变。另一方面,在中国改革的这30年里,中国居民走出国门,同时也有很多人走进中国,多样的消费观念使得中国城镇居民越来越国际化。提前消费、贷款买房成为中国城镇居民的大众概念。
还有,中国传统的"安居乐业"的观念也促进了高房价。当农村居民进入城市之后,普片存在"外地人"的想法,拥有住房是他们在城市立足的标志之一。每个人都有意愿去购买商品房,并出现了越多越好的现象。另外,城市的生活保障、医疗保险、教育环境、工作机会与收入等各种软环境都比农村和小城市的优越。购买商品房可以改变外来人口的户籍所在地,并改变与之相应的各种社会保障。
居民对房价上涨的预期也是影响高房价的原因。当居民对房价存在上涨的预期,就会直接促进房价上涨。这样,无论是刚性需求,还是投机的需求都会提前消费,甚至是超额消费。社会群众就会出现从众现象,加入购买商品房的大潮中,引起连带效应。此时的商品房就不再是单纯的商品,也成为一种投资品。
通货膨胀也是房价上涨的原因。由于2008年金融危机一来,中国政府采取了"一揽子"计划。中央和地方积极采取刺激政策,防止经济衰退。大量的资金投入到"铁工基",使得居民的可支配收入增加,并同时导致物价上涨。另外,由于中国长期的人民生活必需品的价格并没有实质性的增上。能源涨价等输入性通货膨胀的压力也不可小视。目前,中国的保值增值的投资项目很少,或者是风险比较大。然而商品房作为固定资产的一种形式,是防通胀比较好的手段之一。
居民的贫富差异变大也是导致高房价的原因。中国市场经济改革之后,居民的收入的类型变的多样,其中财产性收入是影响高房价的主要收入型原因。比如:某人的一项房产的单价增加了,他的房产的总值就增加了,随之而来的让渡资产使用权的收益就会增加。从而导致居民的收入增加,反而行之,有足够的资本购买房产的居民,就会得到更多的收益。因此,有充足资本的居民会大量购买商品房,导致房价上涨。
另外,开放商故意炒作、地方政府一味的寻求高增幅的gdp也是影响高房价的原因。但是这两个原因并不是市场经济的结果。因此不做阐述。
参考文献:
[1]《经济学原理》 曼昆(美)n.gregory mankin 著(第一版) 清华大学出版社
[2]《宏观经济学》 斯蒂芬·d·威廉森(美)stephen d.williamson著(第二版) 经济科学译丛
[3]《宏观经济学》 鲁迪格·多恩布什(美) rudiger dornbusch 著(第十版)中国人民大学出版社