2、建立完善的抵押市场担保体系

    开展住房抵押证券化必须解决好两个问题：1、在庞大的住房抵押贷款市场中，建立起健康有序的信用关系和信用体系，提高贷款者和抵押品的信用等级和信用条件，增强抵押贷款的清偿能力，减少银行机构的信贷风险。2、在流动的抵押贷款二级市场中，增强抵押证券的安全性和清偿能力，提高证券发起机构和证券抵押品的抵押信用和抵押证券的交易信用，加强对抵押贷款证券化后的流动性风险的防范。由此可见整个房地产抵押贷款市场的运转必须有完善的抵押担保体系的支持。因此，设立专门的证券化担保机构，为抵押证券提供信用支持和担保，对整个住房抵押贷款证券化体系而言，是十分重要的。借鉴美国的经验，在推行住房抵押贷款证券化的初始阶段，应由政府出面提供担保，这样可以提高住房抵押贷款和抵押证券的信誉，为实行住房抵押贷证券化打下坚实的基础。

    3、加快抵押贷款证券化运行所需的中介机构的建立

    包括：1、建立住房抵押贷款公司。它的职能主要是买进金融机构的抵押贷款所有权和房产抵押权，组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及抵押贷款担保公司担保增级后，发行抵押贷款证券，从最终投资者处取得销售抵押贷款证券的资金。2、培育抵押债券的认购承销者。其职能是代替债券发行者销售债券。认购承销者可分包销和代销两种。包销商要承担发行风险，即在债券未售完时包销商要购买剩余债券

    四、住房抵押贷款的证券化途径

    住房抵押贷款证券化是从住房抵押贷款一级市场向二级市场的转化，因此其操作思路首先从一级市场开始。以抵押债券为例，抵押贷款证券化的运作模式包括：1、银行机构向抵押借款人发放抵押贷款。2、抵押贷款的证券化。银行机构将抵押贷款债权出售给抵押贷款公司，由抵押贷款公司将其组成抵押贷款组，经标准化处理、信用评级及担保公司担保升级后，发行抵押贷款债券。3、银行机构或抵押贷款公司向社会发行抵押债券。发行方式可采用直接发行或间接发行。前者是发行者亲自办理必要的手续，直接向投资者筹措资金；后者是以专门部门为经纪人间接地筹措资金，广泛地召募投资者，这部分经纪人即证券承销者。4、债券进入二级市场参与流通。二级市场上的投资者有机构投资者和个人投资者，鉴于住房抵押贷款证券存在一定风险且金额较大、期限较长，其投资主体应以机构投资者为主，以个人

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