| 浅析房地产经济结构与房地产估价关系 |
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务的对象及提供的具体服务。我们本文由论文联盟http://www.LWlm.cOM收集整理对该案例中可能出现的其他情况再作进一步的补充。在开发商销售一手楼盘的阶段，经纪机构可能接受委托对整个楼盘的销售提供服务；该业主从开发商手中购买该住宅物业时，也可能向银行申请按揭贷款，而银行也可能委托评估机构对该物业在该时点进行价格评估，作为贷款价值参考； 案例中的买卖双方可能在成交前或过程中委托评估机构对该物业进行评估，以作为交易参考；该业主可能委托经纪机构出租该物业，同时评估机构可能接受委托，对参考租金进行评估；在买方无法偿还贷款时，经纪可能被委托处置资产以偿还银行的债务，同时估价机构也可能被委托评估处置资产之参考价格。
由此看来，估价和经纪机构在房地产交易中无处不在，他们之间的合作也是环环相扣。
三、下面我们对评估及经纪机构在合作中集中出现的一些问题进行分析（由于上述案例的普遍性，以下主要涉及出现在案例中的合作，而不涉及或较少涉及上述特殊情况中的合作）：
1、交易双方对于成交价格和评估价格往往产生争议。在房地产交易活动中，经纪机构引导双方协商而促成的成交价格是交易双方实际达成交易的价格，是一个已完成的事实，这种价格通常随着交易者的心态、偏好，对市场的了解程度，讨价还价的能力等的不同而不同。而评估价格是评估人员对房地产的客观、合理价格或价值进行估算和评定的结果，不受以上各项因素的影响而变化。在评估机构进行评估时，要向经纪机构充分的了解交易情况，分析不同的交易情况对评估价值所产生的正面或负面影响，从而对评估价值进行适当的修正。
2、成交价格和评估价格内涵不同。这种不同往往出现在不以交易参考为目的的评估中。在上述案例中，经纪机构所谈之成交价格包括该住宅物业本身以及附着的装修，在有些交易中还含有家私、家电等；而在以抵押为目的房地产评估中不考虑这种装修因素对估值的影响，在评估时应该将这一部分附加价值予以剔除。
在上述这两种情况出现时，经纪机构常常抱怨评估机构的评估价值不够客观，不能准确的反映市场，尤其是遭到客户的不满，甚至造成贷款达不到客户的要求进而导致交易无法进行。这主要是在合作中机构间缺乏沟通，对彼此业务缺乏深入的了解，知识脱钩，对客户的解释说明工作做得不够详尽和透彻。
3、提供参考案例的失实。当上一页 [1] [2] [3] [4] 下一页 |
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