我的美国房地产投资经验

2016年，笔者在北京出差，和一个资深销售聊起如何在美国投资，谈及应投资房产还是证券保险的话题，对方的观点是，客户自己想要的投资就是最好的投资。仔细思考，对方从销售角度出发的观点似乎很有道理，因为作为销售，永远要关注客户的需求是什么。但是笔者认为，对客户进行教育并给予客观的投资建议才是专业财富管理人士的职责，客户教育应当永远放在第一位。本文就美国商业地产和住宅地产投资进行比较，希望能给投资者一些参考。 
　　投资优劣势 
　　在美国市场进行房地产投资的优势如下： 
　　收入可观 房产投资一般会产出两部分收益：一是租金，二是资产增值。前者收入比较稳定，收入可预见，后者收益预期的可观性通常被中国投资者看中。 
　　永久产权 美国房产一般是永久产权，房产可传承，遗留给子孙后代。 
　　金融杠杆 房产投资属于高杠杆投资，而杠杆本身是一把双刃剑。市场好的时候，增值可观；市场不好的时候，会先损失投资者的本金。 
　　税务优惠 因为有金融杠杆存在，房产又是看得见摸得着的资产，抵押房产产生的利息，可帮助投资者减税，而房产折旧在税务上会是一项花费，而实际上并不需要投资者真正掏钱。 
　　心理感觉 房产和证券资产不一样，证券资产是一张纸，这张纸可能存在银行或投资公司，而房产看得见摸得着，投资者会觉得心里面很踏实，有一种安全感。 
　　在美国市场进行房地产投资的劣势如下： 
　　不易分散投资 对于个人投资者来讲，投资资产毕竟有限，几乎不可能在不同的区域同时投资很多房产。投资一套房屋，如果没有出租出去，那么那亏损的概率就是100%。但是如果投资者有多套房屋，仅其中一个出租不出去，那么亏损的概率就很低。从增值的角度来看也是同样的道理，美国地广人稀，如果投资地段不好，不仅可能不会增值，甚至会贬值。投资分散，亏损的可能性就会越小，但问题是个人投资者不可能有能力购买很多房产。 
　　不易變现 房产投资不可能今天买，明天就卖，在美国一套房屋变现的平均时间是6个月。如果经济形势不好，变现时间越长，而流动性恰好是投资的一项重要考量。这几年市场上房产变现的平均的时间是2年以上。 
　　固定成本 美国投资房产最大的固定成本是地产税，如果在美国居住，可以享受地产税带来的福利，一般地产税越高的地区学区会更好，配套设施也会更全。但是，如果买房用来投资出租，这些福利都是享受不到的。第二大固定成本是人工费用，因为美国的人工费很高。 
　　管理麻烦 笔者有位芝加哥的客户在密西根买了一套房产用来出租，帮他做账目时对两年的税表进行比较后发现，第一年的管理费和维护费比第二年贵了将近1万美元。究其原因，发现是管理人1年时间里把他的房屋粉刷了3次。客户告诉笔者，在美国买房产投资是一个围城，城里的人想出来，城外的人想进去，特别是在房产投资经营没有形成规模之际。 
　　以德克萨斯州的地产为例，售价40万美元的住宅，一个月的租金收入大约3000～3500美元，很多地产商为了吸引客户往往会在推销时以最高的房租价格计算投资收益。以一个月3500美元的租金为例，住宅房产一般由房东负担地税、维修费、保险费、中介费等。如果全年出租，除去预估的费用后，每年有2.28万美元净收入，投资回报率为5.7%。房产投资的优势之一是抵押房产，利用金融杠杆。如果这个售价40万美元的房产只付20%的首付，剩下80%由银行贷款，假设贷款利率为5%，如果房产每月都出租，能够为投资者带来更高的年化收益，每年的回报率从5.7%增加到了8.5%。根据已有资料记录，美国住宅房产平均每年增值率为3%～5%，如果按每年增值率4%计算，5年以后房产能卖到48.67万美元，除去5%的卖房中介费，还剩约45.7万美元。如果有杠杆的话，实际上是用8万美元投资、5年的资本利得，赚取了5.7万美元收益，平均年化收益率为14%，再加上每年8.5%的租金收益，平均每年回报超过22%，看上去非常诱人，这似乎是一个不错的投资。 　但是仔细分析，每月租金收入3500美元，每年净收入6800美元，实际上6800美元的净收益只是不到2个月的房租。如果这套房产有2个月出租不出去，那么房东一定会赔钱。还有，如果这套房屋5年后没有增值，而是贬值20%，那么投资者将颗粒无收。 
　　怎么样才能降低这种风险？最简单的方法是分散，在不同地区投资，出租给不同的租客，如果拥有多套房产，有其中一套或者是几套没有获利，对投资者的影响不大。但是试想一下，有多少个人投资者，能在不同区域投资多套房产呢？ 
　　商业地产和住宅地产投资比较 
　　目前美国商业地产规模高达10万亿美元以上，占美国国内生产总值比重的10%以上，是居民地产市场的一半，美国股票市场规模的2倍。很多投资移民的客户都担心到了美国如何生活，投资商业地产是获得稳健收入的一种方式。与单纯买房出租不同，商业地产的经营可以让投资者获得美国公司经营的经验，融入美国主流社会。 
　　商业地产是指除居住以外的建筑集合，像购物中心、百货大楼、加油站、写字楼、酒店、多户出租住宅等，基本的买卖流程与一般的住宅并没有本质上的不同，但是美国的商业地产投资更是获得长期稳定收入的一种有效方式。 
　　在世界各地，最基本的商业地产投资要素都大同小异。比如地段优势、交通便利性、人流状况、该区域购买消费力及城市规划对该处地产的影响、比价、收益率等。如果是以零售业为主的各种地产，比如购物中心、百货公司大楼等，还要考虑当前租客情况、租约情况和租金收益情况。 
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