随着城市改造和城市化进程的加快推进，房产登记受到社会越来越多的关注，由于城市房产流通频率高，相关权益人更加依赖于登记取得法律保护，农村集土房屋随着新农村建设也将转为国有土地之房屋，?­来仅限于居住的功能转化为可以获得?­济补偿和上市流通的功能，功能的增加导致产权纠纷的频频暴发，从而引起对已办理的房产登记行为的正确性

的质疑，对于撤销登记的需求随之增多。撤销登记是登记机构作出的一种具体行政行为，应当受到行政法的规制，一定程度上，撤销登记为利益受损的相关人员提供了一种行政救济方式，但是实际工作中，各种不尽合法的撤销行为对房屋登记的正常秩序产生了不良影响。为深入理解撤销登记的法律意义，正确行使撤销登记职能，有必要从当前的主要问题谈起，分析撤销登记的法律意义，提出如何坚持慎用撤销登记?­则，并就如何完善撤销登记提出一些设想。
一、当前出现的值得商讨的撤销登记情形
1．撤销主体不适格。根据我市房产登记规定，锡山、惠山、新区、滨湖区房管局受市房管局委托办理所辖区内部分房屋的产权登记事务，区房管局以市房管局名义登记发证，在受委托的范围内行使其职权。当前发生的有些区房管局未?­委托单位同意擅自撤销房产登记的行为将会因为撤销主体不合格而使撤销归于无效，直至引起行政败诉。
2. 登记瑕疵引起撤销登记。有些登记因为工作失误缺漏了一个非主要程序，比如在合并登记受理中涉及两个登记行为（初始登记和转移登记），当事人提供了相应的所有手续，只是因为登记时房屋已由建造单位转移给受让单位，受让单位已实际占用，鉴于这一情况，登记机构未给建造单位发证，而直接发证给受让人，因缺少其中之一的发证程序，导致法院要求撤销转移登记，这种无视程序的主次而一概予以撤销的判决值得商洽。www.yBaSK.cOm
3．申请不实引起撤销登记。最常见的申请不实是申请人签名虚假，例如，?­来买卖双方是亲属关系，办理房产转移登记时出让方提供了房产证、土地证、身份证等主要证件，全权委托受让方申请，但时过境迁因房屋拆迁或家庭纠纷，出让方否认出让事实，结果笔迹鉴定确实非其本人签名，因此具备了申请不实的理由，引起撤证。仅以申请时某种现象的不实断定登记错误从而予以撤销登记的做法也过于偏激。
4．撤销上一手登记。有些房产己几?­转手，变更了多次所有权人，有关利害关系人举证认为其中有一道登记明显存在申请不实，应予撤销，但该房屋已转让给第三人，在这种情况下，如果只撤销上一道登记，对利害关系人有何益处?如果因上一道登记被撤销而撤销其后的各道登记，则法律对善意第三人又如何交待?
5．实为撤销登记但表述为注销房屋权属证书。当前不管是登记机构还是法院判决，出具的撤销登记行为法律文书大多描述为“注销某某的位于某地的某某号房屋所有权证”，这种只注销权属证书的描述很容易产生歧义，因为权属证书仅是产权的凭证之一，发证仅是登记的一个环节，不能代表整个登记行为。
二、实践中应当慎重启动撤销登记
首先不动产登记在民法意义上的主要功能是物权公示。物权法指出，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，?­依法登记，发生效力”，除法律特别规定外，房屋物权以登记为生效条件，不动产登记簿对外提供查询，通过查询可以使交易双方准确了解房屋权属状况，降低社会交易成本，如果房屋登记存在一点瑕疵就予以撤销，则将使人们无法相信登记簿，也影响登记机构的公信力和政府职能部门的权威，进而动摇房屋登记制度的基础。
其次房屋登记是具体行政行为，应当遵?­行政法的信赖保护?­则，不得随意撤销。行政行为具有确定力，不得变化无常，特别是第三人由于不知道行政行为有瑕疵而与行政相对人发生某种民事法律关系，由此带来的利益也应受到保护。非因法定事由并?­法定程序，行政机关不得撤销、变更已?­生效的行政决定；因国家利益、公共利益或者其他法定事由需要撤销或者变更行政决定的，要对相对人因此而受到的财产损失依法予以补偿。
再次从考虑交易各方或第三方综合利益的政策平衡出发，也应当慎重行使撤销登记。在对当事人提出的一些签名虚假要求撤证的情况下，?­过笔迹鉴定很容易发现签名确实为假，但应当明确的是代签名并不必然意味着意思表示不真实，就如办理房产转移登记时，不仅要求双方填写申请书、签定买卖d­议，还要求出让方提供身份证、房产证、土地证，买受方能提供齐全的资料办理登记，是否可以视出让方以默认的方式消除了签名瑕疵，这种表现形式为假（签名）但意思表示为真就不应成为撤销登记的充足理由，而判断意思表示是否为真这一结论需要深入的调查，非简单作个笔迹鉴定就能得出。
最后撤销登记不慎使用将损害国家利益。有些购房者购买房屋办理登记

后又心生后悔，买卖双方通过司法途径撤销房屋登记，房屋所有权恢复为?­权人。本应该通过再次转移登记完成的申请被撤销登记所取代，逃避了相应的税费，损害了国家利益，撤销登记岂不成为一些不法分子逃避税费的工具?
三、撤销登记行为的适用范围
根据行政诉讼法第54条第（二）项规定：“具体行政行为有下列情形之一的，判

决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1．主要证据不足的；2．适用法律法规错误的；3．违反法定程序的；4．超越职权的；5．滥用职权的。”从此可以看出，被诉具体行政行为违法，通常应当撤销，但在实践中，满足上述法律规定条件时，还会发生撤销不能或撤销不应的情况，即不具有可撤销内容的行政行为，一般而言，不具有可撤销内容的行政行为有以下四种情形：l，损害不可恢复?­状；2．授益行政行为相对人合法且无过错；3．具体行政行为因法律上或事实上的理由已?­消灭；4．撤销具体行政行为将给国家、公共利益或他人利益造成重大损失的。第一、第三两种情形属撤销不能，第二、第四

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