摘要：分析小产权房的存在对国家、集体、购房者和开发商等利益各方的利和弊，了解其现象产生的原因，主要是城市高房价的压力，人们对住房需求量的增加，城乡二元土地制度相关法律存在缺陷，城市住房结构不合理等造成的。解决好小产权房问题，必须解决好城乡房地产入市的疏通和协调；加强宏观调控，平抑城市房价；严密监管制度；完善相关法律和制度，保护农民和购房者的合法权益。
关键词：小产权房；二元土地制度；购房者权益；住房结构

在大城市周边，小产权房可谓产销两旺，这种明堵暗涌的现象在全国带有一定的普遍性，作者就其现象分析其利弊，找出其原因，从而寻求解决的方法，使问题的解决既能维护法律的威严也能合乎民生。

一、小产权房的存在，对利益各方利弊分析

（一）国家在两难中予以禁止
小产权房的出现，为政府需要扶持的弱势群体解决了一些实际问题，一解决了城市中中低收入家庭的住房问题，他们由于城市房价太高，商品房买不起，有限的保障住房又轮不到他们，小产权房用低价为他们提供住房，可谓是为政府排忧解难了。二让一部分农民和集体走上了富裕和文明，加快了国家相关宏观政策的落实：如尽早实现整体小康，建立和谐社会，加快新农村建设步伐等等。三可以缓解城市住房供需矛盾，为平抑房价提供一部分房源。
但小产权房的大量出现，也带来一些不容忽视的社会问题：一是国民的粮食安全问题，小产权房渐成规模化，有不少直接或变换名目已经占有了耕地，国家耕地保底面积18亿亩受到了极大的威胁。locAlhOST二小产权房的生产和销售不符合相关法律法规，有损法律的威严，按照中国现行法律规定，农村土地一般归村委会或村集体经济组织或乡镇集体所有，如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并销售，建设所用土地，必须先经国家征收，转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家缴纳土地出让金等税费，建房后再出售给购房人。
（二）集体在摸索中尝试着进行房屋的开发
农村集体以农业为主，而农业的比较效益相对低下，经济的搞活必须因地制宜有自己的特色。城市郊区因城市化建设占用大量耕地，农民只有涌入城市谋生，导致原有一些非农用地特别是宅基地闲置，如何有效利用起来，人们都在集思广益，作各种尝试，在这些地上开发房屋，利用地理优势，填补城市住房供应不足，成为了一些地方的土地利用模式之一。它一方面用低价吸引城里人到农村置业，可以带来农民和集体经济状况的好转，新农村建设所需要的配套基础设施可以借机改善，老的村庄和生活方式也会有所改变。
（三）购房者在无奈中选择了购买
小产权房的购买者主要是城市中的中低收入阶层、外来务工人员、少部分独居老人。他们没有足够的钱用来购买城内的商品房，而经济适用房、限价房和廉租房等保障性住房，他们又不具备相应的购买资格，但他们又迫切需要有属于自己的住房。这样小产权房成为了他们的首选，可以花更少的钱解决住房问题，可以远离城市的喧哗，更加接近自然。但他们也担当着沉重的风险。
（四）房地产企业在趋利中从事小产权房的开发
城市化进程的加快，为房地产企业带来很多机会，同时由于这个行业的高利润，竞争者数量猛增，竞争也相当激烈，为了开辟新的市场，一部分企业把目光投向了农村这块净土，在农村开发房地产，土地成本省掉很多名目，如各种税费、拆迁补偿费，土地出让金等，这就是说，开发商们不需要太多的资金投入，就可以获取高额回报，并且由于开发成本低，房价会相对低廉，这对城市里的中低收入家庭非常有吸引力，房屋的销售市场前景看好。

二、小产权房明堵暗涌现象存在的原因分析

（一）城市高房价滋生出创新房产
近几年城市房价一路攀升，购房者已经无法承受高房价的压力，“房奴”队伍越来越大，无房者害怕日后房价还会上涨，从而选择相对比较低廉的小产权房。国家虽然出台了很多针对高房价的宏观调控的措施，但效果并没有充分显现出来。因而市场上出现了国家住房保障体系之外的各种创新房地产，如城市居民或单位自建房、市民自发集资建房、合资建房、小产权房等等。它们的投资主体、产权性质虽有很大不同，但有一点是共同的，价格相对低很多。受益阶层以城市中低收入者或进城务工外来人员为主，用作投资、炒房的比例相对较小，多为自住。
（二）人们的住房需求量增加
住房制度的改革导致人们观念的改变，经济的发展让人们手中收入增加，有能力考虑买房，同时人们对住房要求也在随着生活水平的提高而提高，居者有其屋，成为了每一个人的梦想。城镇户籍制度、就业制度的改革让更多的农村人走入了城市，加大了城市住房的压力。而城市由于地域范围的限制和高效利用现有市地资金不足等原因，向市民供给的房地产总跟不上需求量的增加。
（三）城乡二元土地制度相关法律存在缺陷
中国《宪法》规定：宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。《物权法》规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。《土地管理法》规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村委会经营、管理。在2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，强调要加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
小产权房的生产和销售就出现了法律上的缺陷，现行法律不禁止即可行。这样就给执法带来了一定的难度。农民被禁止卖房，其实在一定程度上限制了农民资产的盘活。实际上损害了农民的利益，同时也是对资源的闲置与浪费。
（四）城市住房结构不合理
城镇住房体系包括商品房、经济适用房、廉租住房和限价房。商品房的修建由于土地的取得是以公开招标的形式，地价成上涨的趋势，房价也高涨到了中低收入者望而却步的地步，后三者是国家的保障性住房，但由于供应有限，需求者太多，国家和地方设置

[1] [2] 下一页