摘要：项目拓展对于房地产公司的企业战略。项目选择要服从区域发展规划、遵循产品战略、结合项目所在地的企业的实际融资能力进行估算。企业规模较小、融资能力差的，此项费用较高。
2 收入测算
收入测算受市场影响大，分析技巧较强。同一地段，不同的产品和销售策略，价格就会有差异。这就需要我们对项目有一个清晰的定位，重点关注销售面积、销售价格和商业销售。
2.1 销售面积 要区分建筑面积与可销售面积的不同。测算成本时一般按总建筑面积计算。测算销售时，地上可销售面积要扣除物业用房等配套设施面积。地下可销售收入的测算时，应考虑地下车库的销售收入，但是所有的销售收入。例如南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》第六条就规定“相当于标准配件总量15％的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位。”
2.2 销售价格 销售价格一般用市场比较法确定。要注意同一项目中的会有多个销售价格，主要是由于产品不同、装标准不同造成的修。要把网站的成交数据与询价数据相结合。因为网签价格可能较早，也无法反映促销优惠；而实际询价可能不真实。另外，对于销售周期较长的产品，还要按照房地产开发周期，采取不同的销售价格调整系数。
2.3 商业销售 收入测算中还应关注配建商业的销售收入。商业一般有三种处理方式：位置较好的小铺面蓄水之后可能直接销售；大体量的集中商业可能要长期持有；还有的可先行招租，待成熟之后再出售。LocAlhosT所以测算时，要先有一个商业经营的大概方案，处理好这三部分的比例。
3 经济分析
经济分析建立在投资测算与收入测算的基础上，分为静态与动态分析。
3.1 静态经济分析 常规的静态分析指标有投资收益率、投资回收期、项目毛利率等。建议首选年自有资金收益率和净利润总额。年自有资金收益率可以评价不同周期的项目，可以反映财务杠杆作用。净利润主要是体现经济效益的总规模。有些项目虽然收益率不高，但风险小、规模大、收益高，土地一级开发项目就是这样的类型。
3.2 动态经济评价 动态分析除了动态的考虑成本与收益外，主要是现金流分析。这就要求列出完整的开发计划，包括建设计划、销售计划、融资计划。在此基础上，计算现金流。通过分析比较，一方面是制定资金调度方案；另一方面是观察项目的资金收入情况是否符合公司的融资计划。
4 结语
回顾项目经济分析的过程，会发现所需的工具不复杂，所需的知识却是很全面的。它需要对项目所在地的市场充分调研；要详细的踏勘，对于项目外部条件充分了解；更加重要的是要对项目有一个清晰的定位，包括目标市场、产品类型、业态组合。所以，项目评价分析是一个综合性的工作，需要公司的高级管理人员牵头，前期部、营销部、预算部、财务部等各部门相互配合，才能有效的评价一个项目是否可行。