【摘 要】土地估价报告是评估机构向委托方说明评估情况、程序和结论的书面文件，是估价机构向委托估价者和土地管理部门提交的主要成果。估价报告书的质量高低，不仅反映估价人员的水平，而且直接关系到有关各方的利益。因此，估价机构应对报告质量给予足够重视。本文就土地估价过程中涉及到的报告格式、内容、方法等方面问题作以探讨。
【关键词】土地估价报告格式内容

土地估价报告是记述估价成果的文件，报告的规范格式由摘要、估价对象界定、土地估价结果、附件四部分组成。

一、摘要

摘要部分是就项目名称、委托方、估价期日、价格结果等方面作以简明扼要的说明，同时为了做到责任明确，加强房地产中介服务管理，须由参加本次估价的土地估价师签名，注明土地估价师资格证书号，并由土地估价机构加盖公章，以便于土地管理部门进一步审核确认。此部分值得注意的另一主要问题是对价格结果的说明应该明确。土地价格按其表示单位可分为总地价、单位面积地价和楼面地价三种类型。总地价是指待估宗地的整体价格，一般不能说明价格水平的高低；单位面积地价是指单位土地面积的土地估价；楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。对估价结果的完整说明应包括以上三种地价，并附大写金额。再有，考虑到资金的时间价值及房地产市场状况变化对土地价格的影响，必须明确所评估价格的具体时点，即估价期日。

二、估价对象界定

本部分在说明委托方、受托方及估价目的、估价日期、估价期日的同时，首先应明确估价对象、地价定义并针对具体待估宗地分析其影响因素。localhOsT
1.估价对象
宗地自身条件是影响其价格水平高低的重要因素，评估土地价格时，首先应明确待估宗地的登记状况、权利状况、建筑物及地上附着物状况。土地登记状况包括土地位置、用途、四至、面积、级别、权属性质、土地登记证书号、地籍图、宗地号等。此部分对土地登记状况描述应该全面不能缺项。土地权利状况是要说明待估宗地的所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得土地使用权还要说明已使用年限和剩余使用年限。其中他项权利状况主要应说明估价对象在估价时点是否存在他项权利，如存在则应详加说明。地上建筑物及其附着物状况对土地价格有很大的影响。因此，对土地的认识，应清楚土地的现状用途。
2.地价影响因素分析
一般将土地估价的影响因素分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。一般因素是指包括税收政策、产业政策、城市企业的总收益中剥离出房地产收益的情况下，就很难用收益还原法进行评估。同时，在缺乏同类房地产交易案例的情况下，也不适用市场比较法。
4.需要特殊说明的事项
对本项估价的假设条件、报告使用的限制条件、资料来源及核实、手续是否齐备、土地估价结果的有效条件和对外提供的限制条件等应作详细说明，以进一步明确委托方、受托方各应履行的责任、权利和义务。报告对此项内容应给予高度重视。以免给委托方使用报告及土地管理部门审查确认带来困难。

四、附件

附件应包括土地使用证复印件或土地产权证明材料，房屋产权证复印件或证明材料，地籍图、宗地图、建筑平面图等图件、估价对象照片、有关背景材料和估价机构资质证书复印件等。报告附件只有全面，才能更具法律效力。
在对估价对象的土地权利、土地登记和价格定义等方面均已作明确说明的基础上，通过对地价影响因素的分析，根据估价对象的具体条件，选择适用的估价方法，经科学测算得到客观、公正、合理的估价结果是整个评估报告的核心内容。

参考文献：
[1]胡存智，廖永林.土地估价理论与方法.北京：地质出版社，2000，09.
[2]国家标准.城镇土地估价规程.2002，07.
[3]房地产规范.吉林出版社，1999，5.