在逻辑上，基于“投资-消费”二分法分析居民购买自住房行为的性质存在明显的局限性。事实上，消费与投资并不是非此即彼的关系，而是可以基于各自不同的分析视角共存于自住房的购买行为之中，真正需要分析的是我们在何者意义上言说消费和投资，以及从何者意义上考察自住房的购买行为更有利于具体问题的深入分析。
关键词：房地产；自住房；消费；投资

一、引言

伴随我国房地产业的快速企业固定投资、存货投资具有相同性质，他们一起构成了全部投资活动。住房一般具有较长使用寿命，因而能够提供持续的服务流，这个服务流被称为住房服务。租赁者要为获得住房服务向房东支付房租，自住房居民也同样要为获得这一住房服务支付房租，不同的是支付者和接受者都是房主自己，虽然房主实际上并不向自己支付这种租金，但是统计部门要估计如果把这所房子出租会有多少市场租金，并把估算的租金计入房主的消费支出中，就像把租赁者支付给房东的房租计入租赁者的消费支出中一样。可见，在新房市场上购买住宅，无论是自住房还是非自住房，都属于投资活动，被购买的住宅属于投资品。而享受住宅提供的住房服务，并为此支付房租的行为属于消费活动，被购买的住房服务属于消费品。
2 投资说的表现形式之二
从1997年东南亚金融危机以后开始，我国部分学者开始研究虚拟经济现象，这一研究很快得到了社会的承认，2002年10月，“虚拟经济”一词被写入了中共十六大报告序言。虚拟经济研究对于深化包括住宅在内的房地产属性的认识意义重大。lOCALhosT虽然对于什么是虚拟经济和虚拟资产尚未达成一致的定义，但是人们基本认同这样一种观点，即虚拟经济是一种与实体经济相对应的概念，虚拟资产是指金融资产以及具有类同金融资产属性的其他资产形式，而房地产就是除了金融资产之外的最主要的虚拟资产形式。由于房地产具有虚拟性，所以它有别于普通资产，而与货币、股票、债券和金融衍生品具有某种相似性。购买房地产的行为带有投资活动性质，房地产(当然包含自住房)具有投资品属性。

(二)投资说的依据及其评价
在居民购买自住房行为的性质上，虽然很多经济学家都持有投资说，但是他们选取的分析视角和理论依据有所不同。与上述投资说的两种表现形式相对应，前者的理论依据是国民经济帐户体系(sna)，后者的理论依据是虚拟经济理论。
1 来自国民经济帐户体系(sna)的依据及其评价
国民经济帐户体系(sna)是当代主要的国民经济核算体系，国内生产总值(gdp)的核算是sna最主要的内容之一。在sna中，gdp被分为四部分：消费、投资、政府支出和净出口。无论是自住房还是非自住房，所有新房的购买支出都被计入投资部分。sna之所以如此设计统计口径是基于商品住宅的特殊属性。gdp是用来衡量给定时期内一个经济体生产的所有最终产品和服务的市场价格，对于普通消费品而言，人们会在一个给定时期内购买它，并在该时期或比该时期稍长的一个时期里消费掉它，因而购买这些商品的支出被归为当期消费。但住宅与普通商品大不相同，它是最为典型的耐用品，使用寿命长久，可以在相当长的时间里为消费者提供住房服务，虽然住房服务的消费可以绵延很久，但对住宅的购买支付却是在某个相对短的时期内进行的。住宅的购买行为和消费行为在时间跨度方面存在极大的背离。对于gdp及组成gdp的消费、投资等流量指标来说，这种背离会给统计工作带来困难。如果将购买住宅的支出计入当期消费，无疑极大高估了当期的消费支出。于是在sna中，仅仅将住房服务视作消费品，将租金计入消费；而被购买的新房却被视为投资品，购房支出计入投资。在详尽论述持有投资说的那些学者的理论依据——sna之后，我们将对这一依据做出如下两方面评价。
第一，sna是一种国民经济核算体系，在指标统计口径的设计上，既要考虑科学性，同时也强调可操作性，于是就需要设计者在科学性和可操作性两个方面做出权衡，最大程度地兼顾二者。可操作性往往是一个基本的要求，因为再科学的指标设计如果在现实社会中无法实施统计，那么从建立国民经济核算体系的目的而言，这样的指标设计是无效的。从科学性角度而言，sna中的指标界定远远没有一些理论研究中相应概念界定的那么精确。例如，购买新商品住宅被纳入投资的理由同样适用于其他耐用品，比如汽车、家具等等，而事实上这些耐用品的购买支出统统被纳入消费，唯独住宅是个例外。曼昆解释说：对于许多耐用品，如汽车、割草机、珠宝等的购买支出在原则上都应该按照处理新商品住宅的方式予以处理，但是这样做将会相当复杂，实际上办不到。所以，从可操作性方面考虑，sna并未将住宅之外的其他耐用消费品纳入投资。
第二，sna中的投资概念具有独特的内涵与外延，与我们平时使用的投资概念大相径庭。作为sna的重要内容，gdp是一个流量概念，它只衡量现期生产的所有产品和服务的价值，非现期生产的产品和服务或日二手货的购买并不计入当期gdp，那是因为二手货的交易反映了一种资产的转移，并不是经济价值的增加，因此二手货的交易并不包括在当期gdp中。作为gdp的组成部分，投资是指gdp中用于新资本创造的部分，并不包括仅仅在不同个人之间重新配置资产的购买。这就解释了为什么我们在上文中反复强调新房市场上的购买行为才属于投资活动。由此可见，sna中的投资概念与日常理解的投资概念在内涵和外延上都显著不同。
在sna中，由于新房购买被视为投资，所以在计算居民消费物价指数(cpi)时并不考虑房价的变动。而住宅提供的住房服务被视为消费品，所以为获得此种服务的支付被视为消费。因而，cpi虽然不考虑房价，但是把房租、物业管理费、住房维修费等消费支出的价格变动计算在内。这种计算完全符合sna的基本精神。近年来，中国部分城市房价增长幅度远远大于当地公布的cpi，于是居民质疑cpi是否能够有效显示消费物价的变动，更对房价未被列入cpi的计算范围持有强烈异议。而统计部门

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