摘要:我国房地产行业目前是否存在泡沫,一直是各界争论的焦点。由于不同的利益团体的出发点不同,其争论有时难免有失公允。本文并未得出房地产业是否存在泡沫的结论,而是分析了诱发泡沫的因素,特别通过是我国所特有的制度性和文化性因素分析了可能导致房地产泡沫的因素,以期对以后的决策层提供决策依据。
关键词:住房改革;经济适用房;制度
我国自1994年全国城镇住房体制改革以来,房地产行业已经成为我国经济的重要支柱,对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上,房地产业和建筑业增加值占gdp的比重超过10%。虽然各界对房地产是否存在泡沫一直没有定论,但我国房地产投资增速和房地产开发投资占全国社会固定资产投资比重都超过了国际公认的警戒线。持续高涨的房价逐渐超出了消费者的承受能力,终究会引起社会矛盾的暴露。
1926年,美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭,间接引发上世纪30年代世界经济危机。九十年代初,日本房产泡沫破灭使日本房价因此持续15年下跌,并直接导致日本经济十年的萧条。而东南亚金融危机使香港平均每位业主损失267万港元。我国虽然没有经历过全国性的房地产泡沫危机,但20世纪90年代初期,我国海南和北海房地产泡沫破灭,留下了大量的“烂尾”工程和闲置土地,造成银行损失惨重。
一般来看,土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、 经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起房地产泡沫的一般性因素,适用于各种经济体制,我国也不例外。但我国一些特殊的制度和文化也赋予了我国房地产行业一些新的特征,本文将重点分析这些有可能引起房地产行业泡沫的特殊诱因。LocalHOST
一、保障性住房缺失
我国自全国城镇住房体制改革以来,福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策,是符合我国从计划体制经济向市场经济转变的经济体制的。但由于没有有效区分住房改革政策和房地产政策,另外地方政府对无偿划拨土地建设经济适用房缺乏积极性,使得商业房过度发展,而住房保障严重缺位。我国94%的住房开发定性为商品房,经济适用房不到6%。我国经济适用房建设从1994年“国家安居工程”开始起步,经历了高峰之后迅速下滑,特别是2003到2005年,经济适用房占商品住宅投资额比例下降到不足5%。截止到2005年度,全国累计用于最低收入家庭收入住房保障资金为47.4亿元,仅有32.9万户最低收入家庭被列入廉租房保障范围。
二、土地制出让制度缺陷
从房价的长期规律来看,土地价格可以说是唯一的决定因素。土地一直属于稀缺资源,特别是中国正处于城镇化快速发展时期,面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移,城镇住房需求大,但土地资源承载力相对不足。在这种情况下,土地出让市场是否健康,决定了是否能形成有效的土地供给机制,从而最终决定了房地产市场的供求价格。在我国1994年分税制改革后,土地出让金的分配中除了中央政府分割很小一部分,大部分成为地方政府的财政外收入,这成为地方政府热衷经营土地的驱动力。我国对城市经营土地实行招标、拍卖和挂牌方式出让使用权,这对于显化土地价值和消除土地协议出让中的寻租具有重大意义,但同时在房地产行业的上升周期,竟拍中的地价往往被炒得很高,拍卖价格远远高出了土地价值。统计表明,在整个房地产建设交易过程中,政府税费收入占到房地产价格的50%;而在欧美,地价税费相加大约占到住房价格的28%。

三、房屋供给结构不合理
我国房地产市场上房屋供给结构不合理推动了房价的不合理增长,主要表现在:一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡。房屋二级市场发展严重滞后,新增房产需求主要集中在增量市场。这样不但导致存量房屋得不到充分利用,也使增量房屋变得相对稀缺,抬高了房价。二是房地产销售市场和租赁市场发展不平衡。房产租赁市场并没有提供更多更好的租赁服务来分流消费者的住房需求,从而将压力都集中在销售市场,导致房价上涨。三是住房产品供给结构不合理。具体表现在:大户型住房多,中小户型住房少;高档住房多,中低档住房少;一般商品住房多,限价商品房、经济适用房以及政府廉租房少。低费用支出房屋供给不足,一方面导致其价格上升,另一方面也迫使部分消费者转而购买高费用支出房屋,对高费用房屋维持其高价起到了支持作用,从而拉动住房平均价格上升。
四、特殊文化背景下的投资偏好
高涨的房价逐渐超出了我国普通消费者的承受能力,但其购房冲动和热情依然没有明显得衰减,中国也是世界上自有房率最高的国家之一。截止2005年底,我国个人购买商品住房达1.42万亿,居民自有住房比例达72.8%。
中国百姓偏好住房投资,有以下几个原因:第一,中国历史文化传统建构了中国人热衷住房投资的特定惯习,住房过度投资是人们在这种惯习制约下的选择。第二,在中国,住房已经成为阶层区分和日常生活中一个重要的“信号”,是个人社会身份和生存能力的体现,这使得人们呈现过度投资的非理性倾向。
以上列举的我国的一些特殊制度和文化,如果不加以限制和引导,必然会导致房地产市场的泡沫,给经济发展和社会稳定带来隐患。我国应尽早改善现有的土地出让制度、加强住房保障体系、优化住房供给结构以及引导消费者的合理住房观念,使房地产市场能够健康持续的发展下去。

参考文献:
[1]余宏: 房地产经济学[m],北京:人民交通出版社,2008
[2]贾康 刘军民: 中国住房制度改革问题研究[m], 北京:经济科学出版社, 2007
[3]刘铎:中国住房过度投资的三重“理性”[j].中国地方政府创新参考, 2009.3