内容摘要:本文通过对特征价格模型的深入研究,结合多种价格指数编制方法优点与我国房地产市场的现实,提出当前国内城市房地产价格指数的构建方法:以加权平均法为主要形式,吸收特征价格法的基本思想对加权平均法进行改进,剔除干扰因素,使编制出的价格指数能更好地反映房地产市场供求关系的变化。
关键词:特征价格 加权平均 房地产价格指数

目前,我国房地产市场处于供求两旺的状态。面对房地产业的大好形势,为了防止泡沫现象的发生,促进房地产市场信息的透明化是一个重要举措。房地产价格指数是房地产市场综合因素影响下,供求关系的直接体现,能及时地向社会传达市场信息,是房地产市场信息透明化的主要标志。

国内外研究现状

目前,我国房地产价格指数的编制与发布既有政府主持的,也有民间承担的。民间的房地产指数由房地产开发商或中介机构编制,如中房指数(creis)、戴德梁行指数(dtz index),伟业指数、中原城市指数(包括 cci 和 ccl)等。政府的房地产指数一般由房地产管理部门组织编制,如全国35个大中城市房地产价格指数、深圳房价指数、上海住宅预售价格指数、西安40指数等。这些价格指数的编制和使用上存在以下几个问题(张宏斌、贾生华,2000):指数编制过程中,板块、片区和商业圈的划分缺乏必要的理论依据;指数的企业的管理实行严格的行业准入制度,这样房地产市场存在一定的进入壁垒;而房地产建设投资周期长的特点又决定了企业在退出房地产业时也存在一定的障碍。LOCALHOst房地产企业的数目与具有完全竞争行业的企业数目相比,相对而言要少得多。同时,虽然房地产业的一个显著特点是产异质性,但应该看到,在同一类型的产品上,各企业提供的产品差别实际上并不是很大的。因此可以判定房地产市场至少不是完全竞争市场。

本文提出的房地产价格指数构建方法,不仅保留了特征价格指数方法的优点,还充分结合了目前我国实际的情况,对于构建适合我国房地产市场的价格指数具有 4.griliches z. price indexes and quality changes: studies in new methods of measurement[m]. cambridge, mass: harvard u. press, 1971
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