分析。

(1)房屋租赁市场。由于征收物业税，住房投资成本增加，投资者要么自己承担增加的税收，要么将增加的税负部分或全部转嫁给租房者。由于目前房地产市场上房屋“租售比”较低，租房收入只够抵消资金成本，投资者主要是通过房屋的“低买高卖”来获取投资收益。因此，征收物业税后，投资者自己承担税负的程度有限，只能通过税负转嫁将大部或全部税负转嫁给租房者，这意味着租赁市场上租金将较大幅度上涨。同时，由于基本住宅也需要缴纳物业税，这将使部分居民放弃购买住宅，而通过租赁住房来满足居住需要，这使得租赁市场上房租有进一步提高的可能。
目前房地产市场上“租售比”较低的状况，可从深圳市的房地产市场得到证实。表3数据显示，从2006年到2009年，深圳市各区的住宅租金上涨幅度都不大，上涨幅度最大的福田区涨了17.1％，上涨幅度最小的盐田区仅涨了3.2％，远不及同期房价上涨的幅度。我们以2009年的数据来分析投资者对物业 税的承受能力。这里有以下假设：投资者贷款额度为房屋价格的70％，贷款期限为20年，住宅面积为100平方米。根据等额还款公式：
r=pi(1+i)n／(1+i)n-1
其中r为每期还款额，p为贷款额，i为贷款利率，n为还款期数。将表1中各区的房价数据乘以0.7，再乘以100(住宅面积100平方米)，即为贷款额，利率以5年以上贷款利率计算(贷款期内利率会有变动，根据历史数据，这里取7％作为平均利率水平)。根据等额还款公式，可得每年还款额、每年偿付利息额及本金，计算数据见表4。

从上表中可以看出，除罗湖区外，其他5区的房屋租金收入还不够偿还贷款的利息支出，说明房地产市场“租售比”严重偏低。因此投资者投资房屋的收益并不是来自于房屋租金收入，而是通过房价上涨来获取房屋买卖的差额利润。由于房屋出租的利润率很低甚至为负，因此，如果提高物业税，那么投资者自身的消化能力非常有限，势必会通过税负转嫁将提高的物业税转嫁给房屋承租者。如果投资者将物业税全额转嫁给租房者，按表2中2009年的物业税数据计算，宝安区房屋租金将增加26.1％，龙岗区将增加25.3％，福田区将增加23％，南山区将增加24.9％，盐田区将增加28.3％，罗湖区将增加19.9％。由于自住住房也需要缴纳物业税，因此租赁市场上将保持较高的租赁需求，使得房屋租金可以大部或全部甚至超额转嫁给租房者。
(2)房屋买卖市场。物业税的开征对房价的影响又如何呢?一方面，由于开发与流通环节的税费减少，因而房屋开发与交易成本降低，这将有利于降低房价；另一方面，由于房屋保有环节成本提高，房屋需求将减少，特别是投资性需求有可能大幅减少。具体地说，自住型需求虽然是刚性需求，但由于每年需要缴纳不断增长的物业税，因而理性的购房者会更多地购买小户型、低总价的住房，这样，从面积与价格上看，住房需求减少，房价降低；而对于投资性需求，虽然物业税占其月供支出的比例相对较小，但物业税开征将使房价上涨速度下降，房价涨幅的降低将使投资利润率加速下降。据王晓明、吴慧敏(2008)的研究结论，房价上涨速度从10％下降到8％，投资利润将下降20％。因此，物业税开征对投资性需求的冲击是相当大的。现阶段我国房地产需求中，很大部分是投资性需求，因而，物业税开征后将使住房需求减少，而房屋供给有可能由于开发成本的降低而增加，房价(包括新房和二手房)下降或上涨速度减缓。
(3)土地市场。在房地产市场中，从经济学理论的角度分析，土地是房屋需求的引致需求，也就是说，地价将随着房价的变动而同向变动，但土地价格也将从成本途径影响房屋价格；在这二者中，房价的影响是主要的、长期的，而地价的影响是次要的，更多是短期内的影响。因此，物业税开征后，房价上涨幅度将趋缓或下降，地价上涨幅度也将趋缓甚至下降。
综上所述，物业税开征后，房屋租金有可能大幅提高，而房价则有可能下降或上涨幅度趋缓，因而有可能改变我国房地产市场上长期以来“租售比”过低的情况，使得房屋租赁市场与买卖市场实现平衡发展。
三、基本住房免征物业税改革模式的税收效应分析
这一模式是对居民的基本住宅或者是第一套住宅免征物业税，而对第二套以上住宅征收物业税。其优点在于：一是保证了居民的基本居住需要，普通居民的税负不会增加；二是更加着重于物业税对房地产市场的调控功能，重点抑制住房市场的投资性需求；三是减少了物业税改革的阻力，有利于物业税改革的顺利推进。这一模式的缺陷在于：一是提高了物业税的信息监管成本，需要动用大量的人力、物力对居民的第一套房与二套以上住宅进行甄别；二是税收收入具有不稳定性，物业税难以成为地方政府的主要财政收入来源。这一模式可能带来如下税收效应。
1.财政收入效应。如果对基本住宅免征物业税，那么物业税的主要征税对象是工商业房产和经营性住宅。而在我国房地产市场结构中，工商业房产的市场价值只占全部商品房市场价值的17％，住宅占了83％；对于住宅中用于投资性的住宅比例，据有关资料，目前北京市住房销售中，投资性购房比例达到61％，上海为51％，深圳亦达到50％以上。从这几个城市来看，投资性比例很高。当然，这是增量住宅的投资性比例，存量住宅中，由于2004年之前的投资性需求较小，因而从总体来看，投资性需求应比前面数据要小。这里假设为50％的投资性比例，则可计算出在整个房地产市场中，应征收物业税的房产比例为58.5％(83％×50％+17％)。不过，物业税开征后，投资性需求预计将下降，那么投资性比例将减少，这样，来自于物业税的税收收入将可能不断下降，直至达到一个稳定水平。同时，如果从全国范围来考察，则投资性比例将远低于上述几个城市。这里假设为20％，则所有房产中应征收物业税的比例为33.6％(83％×20％+17％)，并且，随着物业税的开征，物业税税收收入也将经历一个下降过程，直至稳定。
因此，从财政收入角度来看，对基本住宅免征物

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