则实现了和银行贷款相类似的实质性房屋购买行为。
5.考虑到消费者的遗产和赠予权利,消费基金的转赠予将会被收取一定的税率,国家可以通过调节税率的高低来决定基金资产的流动性价值。
可累计租赁协议的作用和银行贷款相类似,但却具有超越贷款的优越性。普通的贷款性房屋交易,其交易标的的所有权在交易发生之时就已经得到转移,换言之,消费者在交易发生之后,成为房屋所有权的拥有者,但却要承担因此而带来的一切风险。例如,当消费者完成和银行的贷款交割行为后,一旦因为房地产商违约,消费者将会面临既得不到房屋,又将背负银行贷款的尴尬局面。出于对企业的保护,房地产商可以通过破产行为逃避无限风险的压力,但是一旦与消费者的交易协议发生,则房地产商的风险天然会转嫁给无辜的消费者。显然,可累计租赁协议对于这种风险是有规避作用的。因为实质的所有权在消费者尚处于租赁阶段时,依然属于国家,只有消费者愿意以自己累积的租赁结果来兑换国家手中的安居房产时,实质的产权转移才会发生,这样就避免了在购买关系消费者身家的房产后,消费者依然面临不确定性风险的可能。
可累计租赁协议在博弈上对厌风险主义者有着天然的亲和力,即使政府将可累计租赁合同的总价值定在略高于银行同期房地产按揭的总价值,在消费者看来,这依然是一种可以被接受的结果。因为这种协议相当于消费者将一部分所有权转移带来的风险让渡给政府,所以在精算层面完全可以规定一个略高于市场租赁的价格。

三、问题的补充

作为一种金融创新方式,“可累计租赁协议”的提出针对的是中国的房地产市场的资源配置失灵状态,作为制度经济学分析方法的一种尝试,我们还需要给出这种金融创新方式在执行之后的经济效果。
1.作为货币创造的结果。任何一种和贷款相似的金融创新都具有货币创造的结果。在“可累计租赁协议”中,政府相当于将房地产这种资产以信用的方式提前交付消费者消费,消费者之所以能够消费是因为其个人信用与国家信用挂钩。如果在过程中消费者死亡,则国家可以收回赋予消费者的信用,没有损失。一旦消费者坚持支付租赁,并在最后完成了租赁协议,则他可以在交易完成后获得房屋的产权。而这种房屋产权的获得相对国家而言则是一种信用的释放。从理论上讲,当我们认可贷款协议时,市场同样可以认可“可累计租赁协议”这种与之同构的经济创新。
2.作为替代品竞争的结果。一旦租赁协议可以与消费者的保障性需求挂钩,则房屋租赁行为将会成为与房屋买卖活动一样有效的经济活动。一部分消费者会放弃通过贷款购房的努力,转而租赁国家提供的廉租房。而且,这种竞争性的市场信息会纠正廉租房的几大弱点:“房屋质量差,地理位置不方便,结构与样式不新颖,缺乏变化的美感……”,在这种批评中,具有同样缺点的房地产商会被市场自动清除出局。同时,在较多房地产商面临压力增加自己房屋质量与地段的竞争力时,一部分投资者会将资金投入了与政府同样的投资领域,这种超越银行信用的投资方式对投资者的风险甚至小于贷款的风险,稳定的或不稳定的消费都可以带来收入,只要前期拥有了房产的产权,于是更多具有市场竞争力的特种租赁公司也会进入房地产市场。这样,在市场的作用下,短期的租赁行为与长期的投资行为发生着激烈的竞争,两者在金融市场最后的均衡点决定了短期与长期价格的平衡。
3.初始路径依赖问题。如果没有国家信用的介入,“可累计租赁协议”这种金融创新活动无论如何也不会发生,因为对于卖方而言,这种协议显然不是他们的博弈均衡点,在卖方的逻辑下,对消费者额外的信用补贴是一种不能带来利润的经济行为,也因此,“可累计租赁协议”天然就带有一种政策引导的味道。

参考文献:
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