管协议的成立应由全体共有人以协议订立，明示或默示均可，不以订立书面契约为必要。

共有人就其分管部分，有依分管协议使用收益管理之权，包括出租在内。分管部分的出租，无需征得其他共有人的的同意。分管协议仅对共有物的管理达成协议，而不是对共有物的处分达成协议。共有物的所有权仍属于全体共有人，只是由不同的共有人分别行使管理权。根据分管协议的规定，共有人对共有物的分管部分享有占有、使用和管理的权利，分管的共有人不得任意对分管的共有物为让与等处分行为，任何处分行为均需获得全体共有人的同意。分管协议的期间依当事人约定。定有期限的，仍得经共有人全体协议而终止。未定期限的，共有人不得随时终止分管协议。分管协议消灭后，共有物的管理和使用收益，应回复原来的状态。因分管协议而占有共有物特定部分的共有人，须返还于全体共有人，否则成立无权占有。分管协议因共有物的分割而失效，因为共有关系既不存在，分管协议无所附属，丧失其存在目的。分管性质上属于债权契约，仅在共有人之间有效，不具有对抗其他人的效力。
因此，如专用使用权主体为特定的区分所有权人时，专用使用权属于分管协议，当无疑问。专用使用权可以解读为：全体区分所有权人就区分所有建筑物的某些共有部分的使用、收益和管理达成了合意，将其赋予特定区分所有权人。有偿或无偿均可，视全体区分所有权人的意思而定。分管协议具有附属性，依附共有关系而存在。故，当该特定区分所有权人将其专有部分予以转让，退出共有关系的同时，也即自动退出该分管协议，不再享有专用使用权；继受前特定区分所有权人的专有部分者，成为新的特定区分所有权人，同时也承受了分管协议约定的权利义务，成为专用使用权人。
（二）租赁权——在专用使用权主体系区分所有权人以外的其他人之情形下
区分所有权人以外的其他人之所以能取得专用使用权，盖因全体区分所有权人欲使区分所有建筑物相关共有部分增值，而与他人订立合同，该他人以支付租金为代价，取得对相关专有部分的有期限的使用权。该合同具备租赁合同的全部属性，即是租赁合同。共有部分专用使用权因而属于租赁权。
全体区分所有权人出让相关共有部分专用使用权，是其行使对区分所有建筑物的管理权的结果。需注意的是，专用使用权设定的目的在于更有效地利用共有财产，专用使用权是从属于共有权的，它是一种从权利，不能完全脱离主权利即共有权而存在。如果专用使用权人又转让其权利，必将改变共有财产的使用主体和使用方法，这就必须征得全体共有人的同意。因此，通过租赁方式而取得的专用使用权，在未得到共有人同意之前，不得擅自将权利转租给他人。
有学者认为，对专用使用权的主体为其他人的，依是否对专用使用权进行登记而有所不同，进行登记了的为具有物权性质的用益权，未进行登记的为债权性质的租赁权。用益权说之不能成立，前已说明，在此不赘。另需看到，登记亦必有法律依据方可，而我国目前尚无此登记事项。且，登记或为物权之果，而非物权之因。
我国《物权法》第六章专门规定了“业主的建筑物区分所有权”，但其中对于区分所有建筑物共有部分的专用使用权未做规定，《物业管理条例》和建设部《城市异产毗连房屋管理规定》也对此未予规定。而实践中，共有部分专用使用权的设定已非新鲜事物，由此可能出现立法对该权利的监管空白。在目前立法状况下，或可理解成，共有部分专用使用权由法律授权业主共同决定之。总之，对于共有部分专用使用权的性质，应予澄清，这对于该项权利在实践中的行使颇为必要。

上一页  [1] [2]