快速城市化是近年在沿海发达地区出现的普遍现象，是工业化后期政府大力引导经济发展和城市发展的产物。由于农村产权制度改革的滞后等原因，快速城市化地区出现了一系列的问题，对于城乡协调发展和社会稳定产生了负面影响。为此，必须加快包括产权组织制度、土地征用和流转制度等在内的农村产权制度改革。
快速城市化是沿海发达地区出现的普遍现象
快速城市化是工业化进入后期阶段，政府自上而下积极引导市场经济的发展，采取一系列的产业政策，大力推进城市基础设施建设，由此而带来的城市化迅速推进的一种阶段性现象。快速城市化有如下特点：
(—)集约使用土地的要求十分迫切。经济发展进入工业化后期(2000年珠三角地区的人均gdp除了惠州、江门和肇庆外均超过3000美元，按国际标准模式已经进入到工业化后期)，工业结构升级的要求和趋势十分明显，第三产业发展加快，普通农作物种植面积迅速减少，但农业产业化步伐加快。
(二)政府在推动城市化进程中的作用十分明显。在政策方面，广东省政府在2000年就出台了推进城市化的政策。在固定资产投资方面，地方政府组建国有或国有占相当股比的地铁公司、高速公路公司和城建公司，大规模投资建设城市基础设施和服务设施建设，直接推动城市建设和产业发展。例如广州市实施“南拓”战略，在南部规划和建设大学城、大南沙、地铁3、4号线、京珠高速公路、南部快速干线、广州新火车站等大型的基础设施和服务设施，这些项目的总投资超过1000亿元。在投资公共设施的同时，政府还投资建设规模上万亩的工业集聚区，如东莞市政府投资过百亿元建设松山湖工业园，广州市政府建设广州开发区，顺德区政府建设五沙工业集聚区、花都区建设新华工业集聚区、增城市建设南香山工业集聚区等。lOcaLhOST
(三)大量征用农村集体土地，城市规模迅速扩大，出现农村和城镇的直接城市化。例如，广东省在广州市番禺区小谷围岛建设大学城，首期征地面积18平方公里，搬迁的村民近万名，今年首批招生3万多名，加上服务人员岛上人口超过6万人，在不到1年时间内，就把原本十分落后的农业孤岛村变为一个科教卫星新城。
(四)与承接新一轮的国际资本转移紧密结合。例如，广州市在近2年投资巨额建设南沙港，首期4个5万吨级多用途泊位在今年建成，迅速吸引了50万台丰田汽车发动机、jfe40万吨热镀锌等大型项目落户，利用国际产业的转移在不到二年的时间内造出了一个海滨工业新城的雏形。
快速城市化地区的农村集体产权制度改革滞后
在快速城市化地区，较普遍地出现了征用农村土地难、农村集体资产经营效益难以持续提高、农村建设密集无序、农民转移就业难和农民参加社会保险难等一系列的农村问题，形成了快速发展过程中的“农村病”，成为目前快速城市化地区的最突出问题之一，是我国沿海发达地区所产生的新“三农”问题。快速城市化地区农村问题产生，与现阶段的生产力发展水平、政府工作效率和社会文化价值观念有一定的联系，但究其根源，在很大程度上是由于现有的农村管理体制，特别是农村集体产权制度不能适应快速城市化的要求。从总体上来说，快速城市化地区农村集体产权制度改革是滞后的，体现在如下方面：
(一)快速城市化地区的农村集体经济组织离公司制要求还有很大差距，使农村集体经济难以真正与现代市场经济融合起来。
一是绝大部分农村集体经济组织还是采取经济合作社、经济联合社、股份合作社等股份合作制的形式，其中又有相当部分村没有固化股权，股东数量不断调整，引发“外嫁女”等纠纷。股份合作制的股东限于合作组织内的农民，股份不对外转让，制约了资产流动性的提高，妨碍了农村资本跨地区、跨行业的优化组合。二是经济组织的管理人员基本上限于村两委干部，人员素质偏低，而快速城市化地区的村级资产已经普遍积累到相当规模，如东莞市村级集体经济的净资产约有552.7亿元，经济组织的资产规模与管理人员素质不相适应。此外，村干部兼任村企业管理人员，将社会行政事务管理与企业经营管理混为一体，产生严重的政企不分问题。
(二)农村集体土地的征用制度与经济发展水平不相适应，引发地方政府与农民间的矛盾。
农村集体土地是农村集体资产的重要组成部分，快速城市化要征用大量的农村土地，如何补偿实际上涉及农村集体资产的价值评估和转让收益问题。目前，根据《土地管理法》，征用农村土地的补偿标准是按该地块前三年农作物的产值进行计算的，按此办法，快速城市化地区不少农村的征地补偿标准远低于周边城镇土地的价值。在快速城市化地区，土地的潜在收益机会大，农民往往认为政府应该参照周边地区土地的市场价值进行征地补偿，为此，政府与农民在征地问题上产生了较大的利益矛盾。此外，1999年新《土地管理法》实施后，用地审批较严格，地方政府征用土地需要较长时间才能依法完善用地手续，在此期间政府与农民间的关系更趋紧张，特别是今年国务院实施土地市场秩序整治以来，由于征用土地所引发的矛盾更加明显。政府采取了预留农村发展用地、建设农民安居房(以成本价转让给农民)、帮助农民购买社会保险等办法间接地对农民进行补偿，但如何合理制订征用农村集体土地补偿标准的问题仍然有待解决，快速城市化地区农民为征地补偿而上访问题仍较严重。
(三)农村集体用地的流转制度难以引导土地集约利用和规范农村资产交易行为。
在快速城市化地区，社会资金充裕而且流动性强，农村集体用地的资产性质逐渐显现并不断加强，农民如果利用农村集体用地建设物业进行招商引资和出租，则农村集体用地(特别是建设用地)可成为农村集体资产保值增值的重要依托，因而形成了农村存在自建物业营利的强烈需求。但是，快速城市化地区没有及时因这一发展趋势而建立一套引导农村集体用地有序建设和交易的制度安排，结果大量的农村违法住宅和厂房建设禁而不止，在广大的镇村地区和“城中村”形成了“城市不象城市，农村不象农村”的城乡面貌。例如，

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