广州市在90年代后期开发建设珠江新城，周边农村迅速在留用地建设了大量高度密集的“城中村”出租屋，成为该市在建设“两个适宜”现代化城市过程中出现的难治之症。此外，由于欠缺有效的农村集体用地管理制度安排，市区级政府较难统筹使用镇村的土地，“村村点火，乡乡冒烟”式的镇村工业发展现象在快速城市化地区仍较普遍。同时，农村以出让、转让、出租、抵押等形式自发流转农村集体建设用地使用权的行为屡有发生，在数量和规模上有不断扩大的趋势，据统计，珠三角地区隐*易的农村集体建设用地超过集体建设用地的50%，农村自发流转的集体用地存在随意占用耕地用于非农业建设，随意改变土地用途以及因此而导致权属不清诱发纠纷等问题，这对于农村土地的集约使用和农村资产交易市场的健康发展都十分不利，亟待加以政策规范和引导。
(四)农村产权制度改革制约其它农村管理制度的改革。
快速城市化是一个巨大的资产重组和利益调配过程，相应推行的农村管理体制改革也需要付出巨大的成本，这些成本在很大程度上需要由农村集体资产支付，因而迫切需要进行农村产权制度改革。
首先，在户籍制度方面，今年快速城市化地区大规模地开展户籍制度。广东省从今年起取消“农转非”入户计划指标，提出力争到2010年按户籍人口全省城镇化水平达到50%，其中珠江三角洲达70%。广州市近期建立了农民转为城镇户口的制度。佛山市则从今年7月1日起，将全市户籍人口统一登记为居民户口，深圳市也有类似的改革措施。户籍制度改革后，接踵而来的是要大量增加在原农村地区建设和营运教育、市政等城市公共设施的费用问题，牵涉到农村产权制度的改革。
其次，在社会保障制度方面。目前快速城市化地区的农村社保制度尚处于十分困难的起步阶段，养老保险所需的资金缺口很大(多数农民以往没有缴费)，解决问题的重要途径同样还在于农村集体资产收益或土地补偿款的投入。例如，佛山市在今年初步建立全征土地农民基本养老保险补贴制度，区、镇政府各补贴农民参保费用的20%—30%，村集体出资40%—80%，个人不需缴费。这种养老保障的水平十分低，现有参保的退休农民每月只能领到120元至300元的保险金，比该市最低生活保障线的310元还低，但佛山市的社保基金为此已经要承受超过30亿元的资金压力，而该市农村集体净资产初步估计达到2000亿元(以物业为主)。目前，限于农民的传统意识和短期利益，农村集体一般还是不大愿意支付社保和市政这些成本的，十分有必要通过政府在征地制度和集体资产管理办法中设立强制性的规定，进一步引导农村集体资产的投入。
政策建议
快速城市化是政府强力推动的一个发展过程，在此过程中产生的农村问题也十分有必要由政府积极采取措施加以解决。事实上，去年以来，不少地方政府已经意识到这一问题，开始了大量积极的改革探索，涉及到农村管理制度的多个方面，部分措施已经触及到农村集体产权制度，形成了颇有气势的地方政府制度创新行为。但是，囿于地方政府特别是地级市(及以下)政府在制度设定方面的权限不足，这些创新行为可能还是较难彻底地解决农村的问题，十分需要国家和省级的人大、政府的引导和支持，并采取相应措施加以解决。
(一)加快实行农村集体产权组织制度改革。通过修改农村集体资产管理条例和制订各地级市改革农村经济组织的规范性文件等办法，在快速城市化过程中迅速推行如下改革：一是合并村(队)级组织，节省管理成本。例如，顺德区1993年把2272个生产队级的经济社改组为290个股份合作社，减少了三分之二的管理人员，2001年又将191个村、31个居委会变为109个村、88个居委会，对村(居)委人员按辖区常住人数进行严格的数量配置，并实行了工资统发制度。二是政企分开，量化股份，建立公司制度。加快实施农村集体股份合作社股权固化，组建村级集体资产管理公司，作为集体经济运作的主体，独立核算，自负盈亏，村“两委”成员不兼任该公司法定代表人，而是组成监事会监督公司经营运作，村委会和居委会工作职能转移到重点搞好社会管理和社区服务。三是在固化农村集体股份的同时，留较高的比例作集体股，用于市政教育卫生等公共事务和社会保险费用开支。
(二)制订相对统一的农村集体土地基准地价体系。快速城市化地区农村问题的焦点在于土地问题，目前改革土地征用和建立流转制度所涉及最大的难题在于如何合理确定农村集体土地的价值，从而为补偿标准和流转价格的制订提供理论依据。我国农村集体土地所有权的历史形成有其特殊性，是国家在建国初期的土地改革中划分给农民集体的，这些土地的用途主要是用于农业生产，农村集体建设用地不可以用于房地产经营，“城中村”集体用地转国有用地也需补缴土地出让金。此外，城镇周边地区的农村集体土地价值上升在很大程度上是由于政府在基础设施建设中的巨额投入，如果任由征地补偿价格攀升至城镇土地的市场价格，将对城市化的推进构成巨大的阻力，对地区发展和村民自身长远利益也是不利的。因此，农村集体土地与城镇国有土地相比，在产权上并不完全，农村集体土地与国有土地暂时还不应“同地、同价、同权”。改革土地征用和建立流转制度是十分必要的，改革的切入点是应该尽快相对统一征地补偿和集体土地流转价格的标准，尽量避免政府、农民和用地企业在征地和土地交易过程中过多地进行讨价还价并引发矛盾磨擦。在操作上，可由地级市国土部门进行统一评估，按区域经济发展水平不同划分片区，综合考虑周边城镇土地价格、农作物产值和基础设施投入等多项因素，制订农用地和集体建设用地的基准地价体系，经省级部门确认后，以此作为征地补偿和土地流转价格的标准，并每隔一段时间(如3年)作一次调整。不论是公益性项目征地还是经营性项目(两者的区别其实是城市规划的结果)的征地补偿，都应采用同一的基准地价体系，但可在征地补偿的方法上，采取预留村级发展用地、补偿款和预留用地入股等补充性方法，让农村集体经济在新增用地项目上保留一定比例的土地或股份，分享到城市化带来的收益。
(三)加快引

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