进入新世纪我国的城市化进程开始加快，宁波作为沿海发达地区城市化推进的步子更快，去年我市的城市化率已达57%。农村人口向城镇集中、农业劳动力向二三产业转移的趋势明显，农业劳动力占社会劳动力比重已下降到20%左右。在城市化的浪潮中，大量的农民开始进城买房，享受市民的生活，但也出现了城里人“下乡”的“逆流”。近年来，来自宁波和外地城市居民到那些风景秀丽、环境幽静、空气清新的乡下村庄购买（租）农宅的越来越多。如鄞州的东钱湖、横街、塘溪，奉化的莼湖、尚田、江口、溪口，余姚的四明山等地。据调查估计，在宁波乡下买房子的城里人不下5000户，而且呈现逐步扩大趋势，这种现象值得引起我们重视和思考。
城里人“下乡”的几种类型
在以往，人们总是千方百计争取“农转非”，目的是能进城过上安稳的“好日子”。而今，过腻了喧闹都市生活的人们又回过头来到农村“安家落户”，这又是为什么呢？在调查中我们了解到，目前到农村买房的主要有以下几类人：
一是年龄偏大的离退休老人。在城市居民“下乡”大军中占据多数，他们向往环境清净、空气质量高、水质洁净、交通方便的生活环境。房屋简陋点，那个年代出生的人们并不会在乎。况且，许多老年人原本就是从农村里出来的，“回归乡里”，找回往日的生活情趣，是这些老人的最大愿望。在鄞州区横街镇的接胜村一对宁波退休老夫妻是2002年6月花了2万元钱买下的一幢200多平方米的房子，院子橘树葱绿，旁边是菜园，老俩口长期在闹市区住腻了，到山清水秀的乡下住，感觉很舒坦。据悉附近一带的村庄里，城里人买房子的不下百余户，有长期住下来的，也有来这里度周末的；有来自上海等外地的，但大多数还是宁波城里人。lOCaLHOst在东钱湖边韩岭城杨村住着几户从宁波某企业退休的老人，他们则是每户化几百元一年租金，各租一套简易楼房，隔一段就结伴来小住，打打麻将，爬爬山，花费不多，感觉也过了“别墅”瘾。
二是患有慢性病的中老年人。他们由于久疾不愈，想换个生活环境改善身体状况。在奉化市莼湖镇南岙山村里，居住着数十户来自北京、上海、宁波、奉化等地的城里人甚至还有外国人也在村里居住。他们都是冲着该村“长寿村”的美名而来的。他们或者选购一块林木茂盛的土地，在浓郁的树荫下建造起自己的“小别墅”，或者买幢旧房子装修一新。村庄里那片原本并不起眼的林地，几年间地价增长了十多倍。从奉化城里搬到南岙村居住了几年的退休教师刘大伯说：“我原来患有高血压、冠心病等多种疾病，后来又患了尿毒症，在城里自手术后就一直没离开过氧气瓶。自从住进了南岙村以来，吸纳山村的新鲜空气，身体逐渐恢复了，现在面色红润，氧气瓶子早已不用了。”
三是一些收入水平较高的年轻人。他们在城里有房、有车，为追求一种独特的生活方式，就到郊外农村购买或建造一幢“土别墅”。如前几年，有几位宁波城里的年轻人为寻找有山有水地方体验农居生活，在鄞州东吴镇平窑村看准了一处山坡地，于是租地、建房，种菜、养鸡，每逢周末即有同事好友来此小聚。另有一些人则开着汽车跑，没有目的地，兴之所至即可，当他们在横山水库深处看到了一处被废弃的房子时，一致同意买下来，造一幢“土别墅”，目前这“土别墅”即将建成，以后他们将结伴来这里过周末或小住了。四是城里的住房拥挤户。他们有的几代同堂，房屋狭小拥挤，长期生活不便，于是就趁着旧房拆迁的机会，在城里买上一个中小套住房，尔后再设法到郊区乡村买上一幢房子。有的则是经济条件不太宽裕，为子女结婚把城里住房让给了子女，老人到乡下去买（租）房，一家子分开居住，既可解决住房拥挤的矛盾，又让这个家庭增添了“城乡结合”的乐趣。
城里人“下乡”的喜和忧
怎样看待城里人“下乡”这一新现象呢？
喜的观点是：城市居民到农村居住好处多多，他们带来了城市科学、文明的生活方式，比如打扮院子、简装房子、修建卫生间等，这些成了许多村民改造房子时的“样板”。同时，城里来的人大多是有文化修养的人，能给世世代代生活在远离城市的偏僻村子里的农民送去新观念；有的给农民脱贫致富出谋划策，甚至连一些村子里难以化解的邻里纠纷，也在他们的理性调解下，化干戈为玉帛……。一部分则认为，农民进城，会带动城市房地产的发展；而农村有不少人口稀少的“空心村”，如果让那些热爱大自然的城市人去居住，并且精心保护，那么这些“空心村”就不会荒废。
忧的说法是：目前城里人下乡买房，基本上采取的是订立“民间契约”的形式，这种私下交易，从现在的法规来看，属于非法的经营活动。因为有关文件规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权而无所有权，不得买卖或以其他形式转让。宁波东钱湖旅游休闲度假区，依山傍水散落着许多大大小小的村落，当推土机开进这些村庄进行拆迁的时候，却发现这里除了当地土生土长的村民外，还有400余户幽居乡下的“城里人”。去年，东钱湖景区的拆迁量达40万平方米，而在环湖的上水村、沙山村、陶公山村等风景优美的村庄里，还有许多城里的“外来户”，由于当时大都属于私下交易，在补偿中时时发生纠纷，给拆迁工作带来了难度。
国土资源管理部门认为：“这种私下交易，有违国家和各级政府相关条例和法规。城里人到农村买农民房，不能办房产证、土地证，一旦所在村土地被征用，或是遇到旧村改造，损失就大了。”需要指出的是，前几年有些地方对城市居民到一些“空心村”买农民房产曾经给予许可，土地证，甚至房产证也给予办理。有段时间，一些乡镇的集体土地被国家征用后，部分市民通过缴纳一定出让金的形式获得了土地证。后来由于考虑到新村改造中，国有土地和集体土地征用后赔偿的标准不同，容易造成矛盾，又取消了土地证的办理。从去年开始各地已严禁为城里人到农村买农民房产*。所以目前，“土别墅”的主人有一些拥有土地证，但大多数却没有。宁波一家律师事务所律师认为，凭着一纸私下买卖协议，只能证明双方的交易事实，依据有关法律法规，其交易行为不具合法性，是得不到法律保护的

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