| 关于推行廉租房REITs融资模式的SWOT分析 |
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中国论文联盟*编辑。 摘要：文章利用SWOT模型对廉租房REiTs融资模式的优缺点、面临的机遇和威胁进行了系统分析，提出推行廉租房REITs融资将对目前廉租房建设资金短缺、商品住宅价格非理性上涨等问题起到缓解作用。最后建议应该及时地推出相关的法律和配套政策，加快人才培养以及提高资产池收益率等。
关键词：廉租房；SWOT；REITs
一、背景介绍
（一）REITs
REITs，即房地产投资信托，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。1960，第一只REITs在美国诞生，经过50年的发展，目前全世界大约有480多家REITs在运作之中，管理的资产总值超过6050亿美元。
REITs一般有以下几种分类方法：按照组织形式分类，可分为契约型、公司型，契约型还可细分为单位型（包括合伙制）和基金型；按照投资人能否赎回分类，可分为开发型、封闭型；按照资金投向分类，可分为权益型（EquityREITs），抵押权型（MortgageREITs）和混合型（Hybrid REITs）。在美国，REITs类型和结构、投资范围和发展等主要受相关税法演变的影响，目前美国的REITs一般采用三种基本的结构形式，即传统结构、伞形合伙结构和下属合伙结构。在日本，普遍采用的结构是公司型REITs，上市交易的REITs都属于公司型，它首先成立一个SPV（SpecialPurposeVehicle，简称SPV）公司，发行投资凭证募集投资者的资金，然后购买并管理房地产，SPV公司必须自己负责房地产的管理和经营，或者将管理和经营职能外包给第三方。新加坡和香港REITs则是向投资者发行信托单位，然后用所融资金购买房地产或者相关资产（例如房地产抵押贷款支持证券），REITs没有独立的法人资格，因此必须聘任信托管理人管理REITs，同时聘任房地产管理公司管理所购房地产及相关资产。我国目前筹备在天津和上海试点推行REITs，其中上海是债权型的REITs，即融资方只是把物业收益权抵押担保，而不需要出让股权的融资方式，主要由央行和银监[1] [2] [3] [4] 下一页 |
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