| 宅基地使用权流转之法理分析 |
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着，即使在法律允许宅基地使用权的买受人是国有单位的情况下，宅基地的集体所有的性质也是不允许改变的。更进一步说，即使国有单位购买了宅基地上的房屋的所有权，国有单位也不能取得宅基地的所有权，这也意味着“地随房走”的规则在这种情况下将失去其作为规则的法律意义。
宅基地使用权的流转是否应受到宅基地用途规则的限制。对此问题的解决，涉及宅基地使用权的行使问题。宅基地使用权既为用益物权，则宅基地使用权人不仅可以占有、使用其宅基地，而且还可以对其宅基地实施一定的收益的权利。这种收益权利的行使既可以通过事实行为的方式，如在自家宅院中栽种果树摘取果实，也可以通过法律行为的方式，如将其宅基地出租于他人收取租金。无论是事实收益行为，还是法律收益行为，其共同之处在于这些收益行为不仅没有影响到宅基地作为住宅用地的基本用途，相反还使得宅基地使用权人更好地利用了自己的宅基地。
笔者认为，对于宅基地的居住用途，不应加以过分的限制，只要宅基地使用权人对其宅基地的使用行为没有损害到他人的利益，法律就没有强行加以干涉的必要。宅基地使用权的流转是宅基地使用权主体的变更，流转后宅基地使用权的法律性质和内容并没有发生任何改变。既然原来的宅基地使用权人对于宅基地的使用不受宅基地作为住宅用地用途的限制，则受让后的新的宅基地使用权人对于宅基地的使用也不应受到更多的限制。
宅基地使用权流转时，同一农村集体经济组织成员是否享有优先购买权。根据我国法律规定，我国的优先购买权主要有共有人优先购买权、房屋承租人优先购买权、合伙人优先购买权、股东优先购买权、典权人优先购买权等多重类型的优先购买权。这些优先购买权具有共同的特征，其中最为明显的，是这些优先购买权优先购买的标的在先前的基础法律关系中往往与优先购买权人具有一定的特殊关系。例如，共有人对于共有物本来就具有与他人共有的权利，房屋承租人对于承租的房屋享有租赁的权利，合伙人对于合伙财产享有合伙的相关权利，等等。如果法律漠视这些特殊主体的存在，则有可能会因为破坏了既存的法律关系而影响到社会秩序的稳定，还可能会损害到这些特定主体的既有的合法利益，这对于整个社会秩序的稳定是不利的。与上述优先购买权不同的是，享有宅基地使用权优先购买权的农村集体经济组织的成员，与优先购买权指向的宅基地使用权之间，先前并没有形成某种特定的法上一页 [1] [2] [3] [4] 下一页 |
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