《物权法》第74条初探

一、《物权法》74条制度设计瑕疵分析
　　（一）车位产权归属瑕疵
　　1．国外停车位产权归属概述
　　从国外立法例看：基本上可将其权属划分为两种类型：
　　一种是美台式。将停论文联盟*车位作为共有部分由业主共有。如美国立法中规定“小区内的停车位不允许作为独立的专有部分进行单独买卖。”
　　台湾地区同美国主张基本一致，也有不得分割零售的规定。同时又进一步作出一些细化，如一种是业主共同享有共有权。另一种是部分业主缴纳一定的费用后获得排他性使用权。但无论哪种途径，都是由业主大会行使管理和收益权。
　　另一种是日本式。即将停车位作为专有权的客体，开发商有权单独出售该车位。如日本的实务中就是根据最高法院的判决标准，按照“结构上的独立性”和“利用上的独立性”这两个要件来判断停车位的归属。
　　2．国内停车位产权归属概述
　　我国学术领域，学者对于停车位的归属，莫衷一是，大体可以分为两种模式：
　　一是“公摊面积说”，此说认为，如果车库的建筑面积已被“公摊”，即建筑面积最为公摊面积已经作为公摊面积有每一个小区业主分摊，那么车库的产权将归属全体业主共有，因其车库面积已经包含了车库，相反，由开发商所有。但是理论总是和现实脱节。实践中，建筑物的一些部分并不计入公摊，例如，层高2.2米以下的房屋不计入建筑物公摊面积。因此还需要考虑另一个相关问题，即“停车位建筑面积是否分摊土地使用权”。
　　我国的立法例采用“房随地走，地随房走”房屋一体主意，这意味着，只有享有土地使用权的建筑才可能取得相关房屋的所有权，反之，即没有所有权。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条第1款规定，“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”所以自然地下车位和人防工程自然不能取得所有权。
　　针对“公摊”和“分摊”的不同组合，我们可

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