的工作日程。三是关于弱势群体的特殊利益保护问题。在拆迁工作中，往往会涉及到一些贫困户，依他们微薄的收入加上拆迁补偿金很难在原来的地方甚至郊县购买到适合自己全家居住的房屋，对于一些长期居住公房的困难家庭这一问题就显得更为严重。虽然市政府在雨花和栖霞划出专门地块用于经济适用房的建设，以缓解这部分人的购房压力。但是，从房屋拆除到入住新居期间的过渡费用随着商品房价格的飞升，出租房、居住权都在上涨；对于靠租住公房生活的人而言，一千余元的经济适用房也还是难以承受。如任此问题存在并发展，无疑会造成社会安定的隐患，也难免继续产生更多的法律纠纷。

最后，在拆迁政策的执行过程中，由于政策的稳定性与公开性不够等主客观原因，也导致某些拆迁安置工作出现不应有的异化问题。在我庭处理的拆迁安置纠纷中，部分案件存在实施拆迁主体不合格、或具备拆迁资格的单位将拆迁安置工作交给不具备拆迁资格的单位实施的违法现象。这类纠纷的根源往往是某些行政部门未能严格依法办事而导致，一旦被拆迁人对安置不满意引发纠纷，司法机关在审理中则不免陷入左右为难。面对违法拆迁的后果，法院如果依法处理，客观上不免扩大了国家财产损失；如果不依法处理，则无法保证公正执法。此外，在货币化拆迁过程中，由于市政府203号令施行时间不长，拆迁人员对相应政策的理解还不够深入，作中对诸如私有房屋租赁补偿、无合法权利实际使用房屋等情况的处理尚未明确统一；少数开发商不付或未付清补偿费、不重视安置房质量、任意变动安置房面积或地点甚至不履行安置义务，人为引发相应纠纷。又如《南京市征地房屋拆迁货币补偿细则》将传统上农民住宅按户内居住人口进行补偿计算变更为按户封顶220平米计算，则先行将户口迁在一处的农户便在补偿方面受了不小的损失。这一点在雨花台区迎宾大道工程拆迁中有着较为明显的体现。诚然，问题的产生确与某些群众贪图小利、企图钻政策法规空子不无关系，但无可否认，拆迁补偿政策的不稳定性、政策公布的不透明性(如公布的渠道不够多、时间上不够及时)等，正是问题产生的一大诱因。

（三）在政策与法律冲突之间寻求协调的城镇住宅建设
与单纯商品房买卖及租赁关系等普通民事案件相比，集体土地用于住宅楼建设所引起的纠纷由于涉及面大、人数众多、有关法律规定不甚明朗，且直接涉及小城镇建设的政策导向与相关法律规定的冲突问题，而成为本次城市现代化建设法律纠纷调查的焦点问题。自1993年国家六部委联合下发《关于加强小城镇建设的若干意见》以来，江苏省政府从1995年起在全省范围内开展创新型小城镇活动，1996年3月28日南京市政府又以宁政发(1996)69号文件正式下发《南京市人民政府关于批转市建委<关于加强南京市村镇规划建设的实施意见>的通知》。在这样的政策导向下，我市一批具备条件的乡镇辖区全面展开了这项工作，以“委托建房协议”等形式在集体土地上建造并出售了大批住宅楼，发放“村镇房屋所有权证”近千张，初见规模。然而，由此也产生了大量的买卖纠纷，仅大厂区葛塘镇一地就有20多户购房者以村委会等主体无房地产开发经营资格、集体土地禁止流转为由拒付房款，将矛盾诉诸司法机关。我庭在案件审理中深入领会现行城镇建设开发的相关政策精神，认为：集体土地上的委托建房与城市房地产开发有着本质的不同，与国家倡导的小城镇开发建设政策有着密切的联系；而小城镇的开发建设自应遵循一整套独立的法律法规规定，不应机械套用《城市房地产管理法》的规定来调整。同样，我国现行的土地管理法律法规之所以限制集体土地使用权的流转，其主要目的是为了防止农村耕地的大量流失，避免农村廉价土地冲击城市房地产市场。而1998年修订的土地管理法正式确立了土地用途管理制度以后，我国已经具备了严格保护耕地的制度环境，只要土地用途制度得以有效实施，集体土地使用权有条件的流转并不会造成耕地的流失。诚然，放开集体土地使用权流转在短期内确有可能冲击城市房地产市场，使政府减少大量的土地收益，但是从长远看允许集体土地使用权流转仍是利大于弊，农村集体土地如形成市场可以和城市土地市场并存竞争，有利于发挥城市、农村各自功能的优势，促进我市小城镇建设的步伐与发展速度，维护国家和社会的整体利益。此外，就司法调控本身而言，若简单认定“委托建房协议”无效，必将影响到众多购房者集体土地上住宅楼买卖法律关系的有效性，引发大规模诉讼的雪崩效应，不仅造成社会财富的极大浪费，也将造成该领域建设秩序的极大混乱，严重阻碍国家相关政策的顺利实施。以上述认识为出发点，我庭尝试提出在现行法律框架内，在审批手续齐全、所建住宅不进入流通领域的前提下，对于小城镇开发建设过程中集体土地建住宅楼的效力认定宜宽不宜严的主导思想，并以此处理了一批二审上诉案件，取得了良好的社会效果。

（四）面对法律空白日益显现的物业管理纠纷
随城市建设开发进程的日渐深入，居民小区的物业管理纠纷作为新型案件开始出现并呈显著上升趋势，其常见纠纷主要涉及住户私自搭建、室内装修擅自改变房屋结构、业主欠缴拒交物业管理费、开发商拒不移交物业管理服务设施等矛盾冲突。众所周知，物管纠纷中的利益之争涉及千家万户的日常生活，易发群体性矛盾与激化纠纷，需加以特别处理。但另一方面，由于下述现象的存在，当前物业管理领域仍处于相当无序的混乱状态，法律调整缺位的现象十分严重。第一，物业管理领域的法律法规不健全，难以有效规制物管纠纷。我市的房地产市场近年来发展较快，但目前尚无统一规范物业管理法律秩序的法规，开发商与物业管理企业关系何如、业主委员会组建程序及权限、物业管理收费标准等基本上无章可循。立法上的空白导致业主与物业管理企业之间责、权、利不清，不仅容易诱发纠纷，而且纠纷产生后往往难以处理。第二，建管不分的管理体制，在根源上直接引发物业管理纠纷。据调查统计，物业管理纠纷中近70％由开发商遗留问题所引发。不少开发商在售房期间进行盲目承诺甚至欺骗性宣传，而业主入住后发现各方面配套不到位或是原先承诺未能兑现，其追究目

上一页  [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] 下一页