若从另一方面看，集体经济组织与企业间的土地租赁关系也应保持长期固定以维护企业的利益，因而此种土地使用权应吸收历史上的“永佃权”和前文论及的“农村宅基地使用权”的某些特征，非遇公共征收等法律规定的原因不得变更。当然国家可以通过审批、税收、评估、价格指导等手段实现调控和管理职能。
在法律上尽快确定农村建设用地采用“租佃制”可有如下好处：
第一，最能体现农村土地的集体所有制性质，较好实现 土地的占有、使用、处分、收益权能，土地虽然由企业占用但所有权却永远是农民的；
第二，农民永远不丧失土地的同时，又当起了收取地租或土地出让金的“地主”，中国农民在“按劳分配”的口号下辛苦了半个世纪了，让土地这一重要的生产要素直接参与分配，体现了社会主义市场经济制度下的多种分配方式并存原则，对三农问题的解决应有重要意义；
第三，在土地使用权流通市场上“唱主角”的一直是城镇国有土地，占有大量份额的集体土地也应走向“前台”。允许集体土地使用权以出租、出让方式公开、合法、规范化地进入市场交易，也增加了土地供应渠道，减少了企业对土地取得的成本；
第四，政府对集体建设用地使用权交易的管理应是监督指导性的，政府不应参加土地流转的收益分配，政府审批之类的收费亦应大幅度减少甚至于取消，以体现政府的管理职能和土地所有权、收益权的归属。集体建设用地使用权的交易应在国有土地使用权交易市场内直接采取招标、拍卖、挂牌和协议方式进行。集体建设用地使用权实现流转之后，农民的土地利益得到了有效保证。
农村建设用地租佃制也有一些需注意的问题：如必须是依法取得的集体建设用地；必须符合土地利用总体规则、城市规划和村镇规划；必须是土地权属关系合法、无争议；必须是经集体土地所有者同意；流转后的集体建设用地不得用于商业性房地产开发，未经批准也不得改变原批准用途；土地收益分配流转方案必须经村民代表大会或村民大会2／3以上通过，建设用地流转收益要优先用于农民就业和养老保险等等。
五、农村土地权利类型及其比较研究
（一）、农村土地权利类型的涵义
农村土地使用制度的改革在我国农村改革中占有重要地位，从某种意义上说农村土地使用制度改革的过程实际上也是国家、集体、个人土地利益不断整合的过程，为适应这种整合的需要我们自觉不自觉地创设了一些新型的土地权利。例如：土地承包经营权、集体建设用地使用权等等，其中有的已由法律明确规定了，有些尚未规定，但已经在实践中确实出现了或根据社会经济发展的需要很有必要创设的，前者如土地承包权，后者如集体建设用地使用权，正是这些新型土地权利的出现才促进了我国农村土地制度的不断科学化，同时这些新型土地权利也与农村固有的集体土地所有权、宅基地使用权一起构成了我国农村的土地权利类型。
（二）、农村土地权利类型的划分
综合本文前述内容，笔者认为我国现在的农村土地权利类型按权利主体的不同主要可分为三大类：一是国家的征地权；二是集体的土地所有权；三是个人或其他法人、社会经济组织等主体的土地用益权。前两类土地权利已由宪法法律明确予以规定，第三类土地权利可以按权利主体和权利内容的不同分为土地承包权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等等。农村公益事业、公共设施用地应作为集体行使土地所有权的行为，不需作为一种单独分类。
（三）、农村土地权利类型的特征
1、农村土地权利类型的法定性
国家的征地权、集体土地所有权、土地承包权，宪法及相关法律已经有了明确规定，但宅基地使用权随着社会前进已产生了发展的必然要求，对宅基地使用权的时代内涵也应有与时俱进的法律解释，集体建设用地使用权在法律没有相关规定的情况下已经成为事实上的土地权利类型。笔者认为：国家制定单行的“农村土地法”或就具体问题先制定一些条例、办法待条件成熟时再对现行土地管理法进行完善或在制定“民法典”时予以规定均无不可，关键是要尽快对农村土地权利类型进行法律上的界定、认可、规范，唯其如此才能有效避免农村土地权利发展上的无序和潜伏着创设带来的混乱问题以理顺农村土地利益关系。
2、农村土地权利效力的顺序性
国家的征地权实际是一种公权力，农村土地集体所有是社会主义公有制的一种形式，在宪法中已经予以明确规定，二者的区别在于征地权是国家为公共利益需要而行使，体现的是国家整体的利益，集体土地所有权体现的是集体小范围内的公共利益，显然征地权比集体土地所有权具更为优先的效力，土地承包权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等土地用益性权利体现的则是自然人、法人、其他组织的利益，其效力应在集体土地所有权之后。而在土地承包权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等土地用益性权利之间更多地体现 出“私权利”的特点，权利主体地位是平等的，其享有的权利也不应有先后之分。
（四）、三种农村新型土地权利之比较
1、三种农村新型土地权利的概念
农村新型土地权利主要包括：农村土地承包权、宅基地使用权、建设用地使用权三种。土地承包权是法律规定的，宅基地使用权应有新发展，建设用地使用权是事实已存在的亟待规范的权利。
农村土地承包权常在两种意义上使用。狭义的农村土地承包权是指农村集体经济组织成员对属于本集体经济组织的农田、林地、草地、池塘、水库及四荒（指荒山、荒坡、荒沟、荒滩）以承包经营的方式进行农林牧渔各业生产的权利，有时也仅仅是特指对耕地进行均田承包的权利；广义的农村土地承包权不仅包括非本集体经济组织成员以合同方式对上述土地进行的直接承包，还包括承包权人通过土地承包经营权流转的方式取得上述土地的承包经营权。依现行法律法规及相关政策，除均田承包的承包权人是无偿使用土地外，其他的承包权人均为有偿承包。
对农村宅基地使用权习惯的理解仅指农民依现行法律法规规定从本集体经济组织无偿取得的宅基地使用权。这种理解显然是不够的，本文认为宅基地使用权应包

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