产单位的，除了城郊结合部、城中村及某些极个别的已经实现或正在实现工业化的村庄外大都不适合集中建多层住宅。
一味地限制单户农宅用地面积的政策，其消极的后果正在逐渐显露出来，如：规划困难，建设滞后于社会的发展，人居环境有恶化趋势，不利于农村的可持续发展等。改革开放二十多年来农村居民的生活有了较大改善实现了温饱型小康，新房子也多了起来，但是绝对大多数村庄并未改变脏乱差的形象，随处可见粪土堆、柴草垛、鸡狗乱刨、蚊蝇乱飞、尘土飞扬、污水遍地的脏乱现象，还有猪牛羊的圈舍散发出难闻的畜粪臭味，较大的村落更是村街拥挤、道路狭窄，连救护、消防要求的道路通畅都难以实现，周边越来越多的新房子也不能改善糟糕的村庄整体面貌。如果把农村大地比作布料的话，那么这样的村庄就是滴在布料上的正在扩散的大墨水点。
在“大墨水点”环境中的农村居民们，只靠耕种为数不多的均田承包来的土地谋生活，看着现代的农业机械化信息却只能靠人力插花式地经营着自己零碎的承包地，想养鸡猪牛羊又苦于院内无场地且影响环境卫生，并不是每个农户都适合到村外找地方搞养殖的，大规模的养殖只适合那些先富阶层的人，一家一户方式的养殖场地条件太差成本太高，为解决环境卫生问题而进行的改厕所、建沼气池更受制于规划限制，农民们不得不从事着高投入低效率的农业劳动，这样的生产条件、生活环境若不改变只能使城乡之间的差距越来越大。相比之下城镇居民的单户住宅面积已较普遍达到100平方米以上，农民实在太委屈了，很有必要彻底改变“大墨水点”式的规划与建设路子。宅基地使用权制度也应做更科学的人性化设计。
（二）农村房屋买卖中的土地利益分析
在农宅土地利益关系问题上给人的印象似乎仅仅是民间的宅基地纠纷问题，其实不然。
[案例] m村村民甲某因年老体弱准备离开本村与在外地工作的儿子团聚，遂将自己的农宅卖给了外来人员某乙，双方成交后也顺利地办完了房屋产权证的过户手续，但有关方面却不予办理土地使用权证，买主的钱花了房子买了却因不是本村人而无法取得土地使用权证。工作人员的答复是：《河北省土地管理条例》第五十六条第四款规定：“鼓励房屋所有者出卖多余宅基地上的房屋。农村村民由于买卖住房转移集体土地使用权的，买方必须符合申请宅基地的条件，并依照本条例第五十二条的规定办理宅基地审批手续。”某乙不符合宅基地审批条件，而本集体经济组织以外的人几乎都不符合申请宅基地的条件。
本案例令人深思之处有四：
其一，就个人利益而言，从保护私人财产权的宪法精神的意义上看，卖房是房屋所有人行使处分权的体现，如果只允许在本村集体经济组织内部进行交易则可能造成价位过低或因交易受限导致房屋闲置，可见法律法规过多地限制其买卖则体现出了对私人财产权保护不彻底性、不到位性，对买主花钱买房进行过多限制也不利于实现私人的财产权，实践中对农宅的私下交易因难以禁止潜伏下了发生各种纠纷的隐患，也难以保护个人的财产利益。
其二，就集体利益而言，若维护并完全实现上述个人的权利，自然也涉及到了集体土地权利的保护问题，实际上不管是否给买主颁发证照，只要房屋买卖的交易事实发生了，集体和官方都对买主占有、使用该房屋所占的集体土地无所作为，集体土地利益无疑被侵害了。
其三，就公共利益而言，随着社会发展农民子女去外地求学、就业而不再回村的现象会更加普遍，农民年老投奔子女或去世后其继承人处分遗产，还有随着我国人民自由迁徙权的逐步实现，都会无可避免的涉及农宅的出卖问题，而随社会的发展也会出现“逆城市化”的人们，他们亦会有买农宅的需求。我们完全可以做出这样的预言：社会与经济的发展正在悄悄地催生农村房屋大市场，这一市场的出现将是不以我们的意志为转移的，如果仍然维持现在只允许集体经济组织内部交易的作法，那么私下交易就不可避免了，随之而来社会矛盾纠纷亦不可避免，因此建立完善的农宅法律制度去规范这一市场以理顺国家、集体、个人三者之间农宅土地利益关系就是社会公共利益之所在。
其四，就法律秩序而言，现行政策和法律限制农宅买卖的范围，然而这种限制的效力是否及于农宅成为遗产时继承人或受遗赠人的范围，相关的法律法规并无明确规定，社会心理上似对非本集体经济组织成员的继承人继承农宅这一遗产是认可的，我国目前的继承法律制度也没有禁止性规定；再有，如果出现司法判决“没收被告人全部财产”且其财产中包括农村住房的情况时，收归国有后的农村房屋按规定应拍卖后价款上缴国库，是否允许不符合申请宅基地条件的非本村集体经济组织成员参加竞买？如果不允许且本集体经济组织内部因某种原因又无人竞买的话，如何处理这份没收来的国有财产将成为一个问题，如果允许的话也自然而然涉及集体土地使用权向外转移问题。不能不说在此类问题上的法律制度是有缺陷的，可以肯定地说，在一定条件下人们处理农村房屋时规避法律的现象也一定会发生。
因此，我们应以与时俱进的超前意识去研究农宅土地使用权问题并探索理顺农宅土地利益关系的法律制度与政策措施。
（三）关于农村住宅建设的几点思考与设想
1、农宅建设在三农问题中的定位
在中国不管如何实现工业化、城镇化，农村社会始终都会是中国社会的重要组成部分，农村的生活方式不可能随全面现代化的到来而消失，这就应该有具中国地方特色的现代化的田园生活方式，应该有与城市文明并驾齐驱的农业文明，这种文明应是充满生机的、与时俱进的、有独到特点的、可持续发展的，进而要求我们将农村的特色与优势真正发挥出来。而农村住宅是农村生活方式、农业文明的主要载体之一。
要建设高水平的小康社会，首先应彻底改变农村面貌，实现农村的可持续发展。农村住宅问题从一个侧面反映着农民收入和农民的生活质量，也与农村整体上的人居环境和农村社会经济的发展密切相关。从某种意义上说农民住宅建设水平是三农问题的刻度尺，农民住宅建设应是我们解决三农问题的切入点之一，一定条件下在某些地区甚至可以成为突破点。
2、农宅建设与城镇化的关

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