系问题
农村城镇化的呼声很高，似乎城镇化了三农问题就容易了，笔者无意为农村的城镇建设泼冷水，只是认为操之过急亦会有负面作用，既使中国有一半的农村人口城镇化了，仍然剩下五亿的农村人口，况且一半的农村人口城镇化也非易事，城镇化建设需要有产业、需要有素质和数量与其相适应的劳动者、需要解决环境保护、基础设施等问题，城镇化应该是水到渠自成的发展模式。我认为立足农村挖掘内部潜力与城镇化同等重要，在城镇化建设的同时，以理顺土地利益关系为切入点，建设能跟得上时代发展步伐的农宅，进而建设开放、规范、有序的农村房屋市场，农村房屋市场完全可能成为农村集体经济组织的重要的收入来源之一，特定条件下农村房地产市场甚至可以成为农村集体经济的新增长点。
3、农村住宅规划问题
首先我们的农宅建设理念应放在建设五十年以后不落伍的、适应市场化要求的、有地方特色的别墅式农宅这一基点上。
以河北省平原为例：规划思路应是选好地点、扩大院落、栽树绿化并与发展农业生产、繁荣农村经济、方便农民生活相结合。具体地说：院子的大小标准应考虑适合在庭院内发展规模养殖、棚室种植和建农家车库、仓库、甚至于建家庭工厂的场地需要，还要考虑建农家沼气池以对人畜粪便进行无害化处理美化环境的问题，一般不应少于1~2亩；新建住宅地点应在易于出行的乡村路旁两侧、沿着路的走向、单排连续状，农宅与公共道路间要有不少于是15米宽的绿化带，单户住宅要建2~3层以满足一家三代、四代人居住的需要，农村家庭的过分小型化不应提倡，农民家庭人口数本就因计划生育不多了，又采取孩子大点就申请建房、一结婚就分户的作法，形成一家老少分两处甚至于三、四处居住的情况，居住方式的这一变化正在加速影响着农村传统家庭文化的丧失，新的住宅模式完全可以让老人住在第一层年轻人住在第二层，审批宅基地的面积大了却可以通过小家庭并为大家庭减少总户数的途径达到用地总量控制的目的，沿路模式还可方便救护、消防同时节省村街和道路占地。庭院经济具有适合发挥老人、妇女作用的特点，为壮年劳动力外出创收创造条件，从提高庭院外的大田土地生产效率考虑，大田承包地可由村集体经济组织在村民自愿条件下计股收回、统一招标经营或自愿组合开展合作经营的方式专门用于粮食生产，使农民的生产经营条件彻底改善，也为稳定粮食生产、促进农民增收及农宅进入市场后保值增值打下基础。
当然，村庄的自然条件各不相同，规划模式亦应有所区别，如城中村、城郊结合部的村落应溶入城市的规划之中，另搞一套是不妥的；人均土地极少的村落应考虑集中建多层住宅楼，同时采取鼓励村民进入城镇的政策；山区的农宅就不可追求院落的过大，但可在选址、绿化、人居环境与自然的协调方面多做文章，着重考虑土地利用效率，可鼓励依山、临坡、造地建住宅。
上述思路有利于繁荣农村经济；有利于改善农业生产条件，提高生产效率；有利于改善农村生态环境；有利于改善农村的人居环境，提高农民的生活质量；有利于以农宅为载体的传统家庭伦理文化之发扬光大，创建中国特色的农村现代生活方式；有利于农村经济与社会的可持续发展。
4、农村住宅建设与经济社会发展水平相适应、近期与远期目标相兼顾问题
各地经济发展水平不同，住宅建筑习惯亦不相同，同一村庄的农民富裕程度和建高档住宅的经济承受能力也有差距，为兼顾低收入者和弱势群体，应考虑充分运用政策手段将农民住宅分成两类：一类是规划住宅，另一类是过渡性住宅。规划住宅应是农宅建设的主流，指符合规划要求的档次较高且需较大经济投入的住宅，适合于具有一定经济能力的农户，可以一、二、三层分期建设以兼顾经济能力不足的农户；过渡性住宅是指原来的非规划类住宅及其他临时性住宅，过渡方向有三个：一是卖与经济不富裕且需住房的本集体经济组织内的农户以保障不富裕群众不低于目前水平的基本生产生活条件；二是予以废弃作为村内公共绿化用地或街道改造占地以改善村街整体环境条件；三是经村委会同意以买卖方式归并给相邻的村民以扩大其院落，为其发展庭院经济和改建成高标准住宅创造条件。这样既可兼顾不同经济状况群众利益又可在不太远的将来彻底改变农村人居环境。或许二十年后河北农村大地会是 “画出的绿格布”。
5、农村宅基地制度改革的政策、法律问题
第一，农村宅基地使用权应包括“无偿集体土地使用权”、“长期集体土地有偿使用权”和“有期限的集体土地有偿使用权”三种情形。为解决社会经济发展与现实之间的矛盾，我们应改革农宅土地使用权制度和建立健全土地评估体系，设计土地使用权制度时应在法律上借鉴传统的“永佃权”法律概念，在允许农宅出卖给本村集体经济组织以外的人时，买方依“地随房走”自然法则自动取得了宅基地的使用权，但这种土地使用权与作为集体经济组织成员的卖主卖房前的使用权有着本质的区别，原卖主的宅基地使用权是由村集体经济组织无偿提供的，而集体经济组织以外的买主取得的宅基地使用权时，则因其不具有集体经济组织成员的身份不能无偿使用，因其是为了个人利益不是为国家或公共利益购农宅的，故不能通过征地以改变土地所有权性质方式取得土地使用权，买主的宅基地使用权应是转为租佃性质的“长期集体土地有偿使用权”或“有期限的集体土地有偿使用权”较为合适，应参照出让国有土地使用权期限的相关规定确定期限，在房屋达自然废弃标准或需重建时是否继续享有宅基地使用权及其期限应由法律、法规规定或授权集体经济组织与所有权人协商确定。买主应以逐年向村集体经济组织交纳地租的方式维持其使用权。房地产市场越发达村集体组织的租金收入也就越多，相应的土地评价制度也应完善起来以便为确定和调整土地租金提供相应依据。
第二，农宅占地标准、宅基地使用权构成问题。前述土地规划的思路肯定是突破了法律法规规定的农宅占地标准，似乎也有违土地总量控制原则，但实际上还是有更好的操作办法的，我们不必急于修改关于宅基地标准的法律法规，首先从理论上把农村宅基地分为两部分，一部分是法定宅基地部分，一部分是抵顶承包地部分，对抵顶承包地部分应有

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