作者：张金萍 陈龙乾 田红保 王雯雯

摘要：进入本世纪，房地产业发展迅速，大城市房地产市场发展日趋成熟完善的同时，出现了价格过快上涨、市场过热的现象，县域房地产市场的发展面临着诸多机遇。从市场需求、供给以及整体因素三方面分析了县域房地产市场发展的驱动因素，并提出了促进县域房地产市场健康发展的政策建议。
关键词：房地产市场；驱动力；县域

近年来，房地产市场形势严峻，大的开发企业无论在品牌、信誉，还是资金实力等方面都可以承受市场变化带来的影响，但中小企业则难以承受市场波动带来的损失，这就迫使他们从大城市撤资，转向中小城市以及县域的房地产市场。同时，城镇化进程加快，住房需求压力骤然增大，而县城是农村和城市的最佳结合地，这也给县域和城镇的房地产市场发展带来了机遇。

一、县域房地产市场发展特点

县城房地产业虽然起步比较晚，但是发展迅速，尤其是近几年，随着国民经济快速发展、人民生活水平不断提高和城市环境不断改善，房地产业快速发展。
从供给来看，主要有以下特点：（1）外地房地产开发企业成为投资主体；（2）开发量逐年上升，商业用房面积比例逐渐增多；（3）小区规划设计逐步规范；（4）建筑形式以多层为主，向小高层和高层过渡；（5）供应户型以中等户型和大户型为主。
从需求来看，主要特点如下：（1）总需求中，低收入家庭所占比例大，但由于县域住房商业贷款审查严格，“门槛”较高，有效需求相对较少；（2）县域房地产起步较晚，对外不具备辐射力，以本地需求为主；（3）乡镇企事业单位职工和出外打工回城者购房比例大；（4）消费者市场信息不对称，消费心理受全国大环境影响较小；（5）付款方式多样，贷款购房比例逐渐增加；（6）住房价格稳中有升，涨幅不大，暂不具备投资和投机的潜力，绝大部分为自用性需求。loCALHosT

二、县域房地产市场发展驱动力分析

（一）需求驱动
1.城市化进程加快
城市化进程的加快，为大量进城的农民提供了工作机会，同时拥入城市的大量人口也给城市的运营带来了巨大的压力，首先表现在刺激房地产需求的增长方面。根据建设部政策研究中心的数据，2005年中国城镇人口为5.32亿，城市化水平为40.4%，预计到2020年，中国城镇人口将达到7.58亿，城市化水平达到53.2%。城市化水平短期内的迅速提高，城市的数量和人口急剧增加，大城市骤然膨胀，对于突如其来的人口浪潮，城市的建房速度将远远落后于城市人口的增长速度，从而出现住房紧缺的状况。据统计，2005年，中国城镇人均住房面积为26平方米，以世界发达国家20世纪90年代人均建筑面积（35平方米～45平方米）的下限，作为中国2020年城镇住宅发展目标的参考依据。那么2005—2020年的15年间，中国因城镇人口增多，而需新增住宅建筑面积127亿平方米，平均每年8.5亿平方米，而根据国家发改委的统计数据，中国每年商品房竣工面积只有5亿多平方米，且自2005年起，商品房销售面积都高于竣工面积，巨大的需求使得市场开始用存量房来满足日益增长的需求。通过扩张现有大城市来转移农业人口固然是一条出路，但这仅仅是出路的一个方面，并且不是主要方面。转移农业剩余劳动力一条新的思路就是发展壮大县域经济，扩大县城规模，大力发展以县城为主体的广大中小城市，吸纳农村剩余劳动力。
2.消费群体转移拉动住房需求
自1998年实行住房制度改革以来，中国居民逐渐接受了个人贷款买房的事实。城市居民购买商品房已然市场化非常明显，同时，县城的城市化建设步伐加快，县域房地产市场除满足本地区居民住房需求外，一方面，外出打工人员在大城市暂时买不起房，而县城又具有相对舒适的居住条件，因而回城购房；另一方面，越来越多的富裕农民、乡镇的行政事业人员也更愿意到县城购房安家。在住房消费群体构成方面，政府机关及部分事业单位人员、公务员，外地做生意回城及县城个体商业人员买房，乡镇从业人员及乡镇教师，三个群体各占三分之一。部分富裕的农民，为了小孩就学而在县城买房的也不在少数，这些因素构成县域房地产市场的巨大需求。
3.大城市郊区化
近年来，随着城市的快速扩张，大城市的郊区化现象越来越受到关注，中国的大城市多是典型的单中心组团式城市结构，中心市区的发展受到地理空间和资源条件的制约，需要通过城市化进程，实施市区产业、人口和城市建设向郊区转移，因而大城市周边的城乡结合部和县城，承担了分担城市的产业和人口压力的角色。在郊区或者县城买房的人群，他们一部分是看中了郊区的优美环境和舒适生活，这属于城市居民的主动郊区化；另一部分人由于经济承受能力的限制，受郊区低廉住宅价格吸引而形成被动郊区化。无论主动还是被动的郊区化，对于县域房地产市场来讲，都在一定程度上拉动了住房需求。

（二）供给驱动
1.县域投资环境改善
房地产业是国民经济的重要组成部分，是能够提供大量财政收入的产业部门，经济发达国家和地区的房地产经营收入一般可占政府财政收入的10%~40%。房地产市场的持续快速发展，使得地方政府的财政收入大幅增加，因此有充足的资金来进行城市的各项设施建设。反过来，国民经济的发展状况又直接影响和制约着房地产业的发展，县域政府通过加大招商引资力度等，加快发展国民经济，县城基础设施建设日趋成熟和完善，为房地产开发提供了良好的投资环境。
2.中小开发企业被迫转移
中国房地产开发企业从20世纪80年代末开始形成规模，经历了20世纪90年代初的“房地产热”之后，少部分存活下来的企业迅速调整战略，在经济快速发展带来的机遇下，获取了丰厚的利益。同时带来了城市房价的持续上涨，为抑制房地产价格的上涨，国家自2003

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