企业本年资金来源于国内贷款6524亿元，同比增长42．7%；个人按揭贷款3628亿元，同比增长78．9%。很明显，我国商业银行承担着来自开发商与个人住房抵押贷款借款人的双重风险，并且风险正在累积加大。首先，我国房地产开发企业的自筹资金一直维持在25％一33%左右，多数房地产开发企业在获取项目后，只能靠外部融资以土地或者房产作抵押，借人银行信用贷款资金来保证项目资金的需要。统计数据表明，房地产企业开发项目中使用商业银行贷款的比重甚至在55%以上。由于当前房价上涨较快，房地产项目利润较大，高房价又意味着抵押品有较高的价格和变现能力，短期看来这类信款风险较小，实际上长期看来商业银行的风险实际则逐渐累积。其次，由于未经历过房地产业真正的行业周期，个人住房按揭贷款一直被商业银行视为低风险、高收益的优质资产业务．得到了大力发展．导致按揭贷款在银行贷款中所占比重也偏大。虽然我国各商业银行对房贷申请人的把关较为严格，但由于我国银行的个人征信数据库没有完整的个人信用记录和严格的个人信用评价体系，个人征信系统不能完全有效地衡量和防范个人信贷风险，导致“假按揭”的骗贷行为还是经常发生。由于“假按揭”只有毫无变现能力的收入水平证明，而没有相应的抵押资产，其损失率远远大于一般抵押贷款的损失率。根据银监会进行的大规模房地产贷款调查的结果显示：截至2006年6月末，涉及“假按揭”的贷款金额达数十亿元，其中某国有银行被查机构共发放个人住房涉嫌“假按揭”的贷款占被查个人住房贷款总额的6．05%。所以个人住房按揭贷款还不是低风险、高收益的资产业务。LOcAlHOST
(二)地方政府债务融资风险
我国现行的《预算法》等有关企业的项目贷款，注重防范“假按揭”等个人住房贷款
在当前经济形势下，我国商业银行要深入研究判断宏观经济走势和房地产市场发展方向，认真评估能够承受的房地产行业的风险总量，严格控制房地产行业贷款占全部贷款的比重，从而有效规避未来可能发生的行业系统性风险。
对房地产企业而言，要积极做好房地产客户的结构调整，强化对开发企业资质的审查。对有欠账问题的房地产企业贷款要进行全面的清查和管理，要逐步收回资金实力较弱的房地产企业的贷款。可以适当支持有良好信用记录、资金实力较强和长期盈利能力有保障的房地产企业的贷款要求。
对房地产开发项目而言，要强化审查开发项目的合规性情况，严格实行项目贷款的封闭式管理，防止信贷资金的挪用。首先，对房地产企业的贷款申请，必须通过对项目基本情况的评估。要审核项目的企业自有资本金和前期销售收入的到位情况。应严格要求项目权益性资本金的比例满足35%的最低标准和项目的预售资金占2o%的要求，才能签订房地产贷款相应的借款合同。其次，严格实行项目贷款的封闭式管理并进行专户监管。贷款的发放要根据整个项目建设销售过程的进度和合同中约定的付款进度，合理安排贷款发放和资金拨付。项目资金要做到专户、专项发放，其资金只可用于该项目本身的建设，要加强与城建、土地等政府部门的横向交流沟通，严防房地产开发企业将贷款用于缴交其他项目的土地出让金，做到专款专用。同时个人购房按揭的首付款以及项目其他销售资金也应尽可能纳入专户管理，以确保后期开发贷款的收回。最后，要根据房地产项目已经实现销售收入进度及合同中约定的还款进度等情况，督促开发企业按销售收人比例及时还贷，以收回本项目的原有贷款。针对于房地产的购房个人而言，商业银行要注重防范个人住房按揭贷款中“假按揭”的发生。首先，发放个人住房贷款时除了应以借款人的收入水平和信用记录等作为审批贷款申请的依据外，还应要求借款人提供工资、银行对账单等难以造假的收入水平证明材料。同时，我国人民银行的“个人信用基础数据库系统”也应完善升级。原有的系统可以增加一些能多角度反映被征信人社会信用情况的信息项目，如公积金缴纳和交通违章记录，也可以在原有系统的基础上开发出一个基于个人信用信息数据的信用等级评估系统，从而更好地辅助商业银行的贷款决策。最后，应利用法律手段严厉追究信贷个人“假按揭”的相关法律责任，增加造假者道德风险的法律成本，以减少个人按揭贷款骗贷事件的发生。
(二)全面清查涉及地方政府的信贷，大力推动政府融资行为的市场化
有地方政府背景的信贷情况比较复杂，有的直接由政府出面向商业银行贷款，有的由地方政府组建的公司进行或有债务和隐性债务等间接向商业银行贷款，致使地方政府贷款在总量测定以及管理方面具有较大难度。涉及地方政府的债务信贷，尤其是或有债务和隐性债务等债务信贷，一旦发生坏帐后，其责任不好追溯，很难用司法手段处理。鉴于此，商业银行需要对地方政府的债务融资做全面的调查和认定。首先，各商业银行需要对地方政府贷款进行清查，测定出其总量和结构，然后按照显性、隐性、担保债务和政府直接债务登记作分级管理，并找出债务的责任人，共同制定出符合债务的数量和期限偿还机制。对于有的地方政府债务责任人的主体不明确，且发生严重资不抵债、不能有效清偿的情况时，应联系相关上级部门和监察部门，共同追究主要领导人的责任。其次，对地方政府融资实行更审慎的风险管理举措，包括对项目资本金的严格监控，对偿还能力的深入分析，控制发放打捆贷款。重点跟踪不同地方政府的负债状况和偿债能力，把握其还款能力和贷款风险。通过上述措施掌握最新的贷款信息，对于不同状态的地方政府贷款采取监督、限制、催收等方法预防损失的产生和加剧，进而达到事前防范和事中控制。
另外，为了减轻地方政府债务融资给商业银行系统带来的压力和风险，中央政府应给予地方政府适度的公债发行资格并配以市场化的预算约束机制。首先，在当前信息严重不透明的状态下，应推动地方政府的或有债务和隐性债务的信息公开，转变为合乎市场化规定的显性债务，以利于商业银行对原有债务按照市场化的方式追溯相关责任。其次，还应大力推动地方政府通过市场化的融资渠道举债。从各地基础设施的建设情况看，通过发行债券等形式筹资建设的项目，由于有市场约

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