近些年,随着房地产行业蓬勃企业税收筹划空间越来越小,难度越来越大,风险越来越高,财务人员必须深入研读相关税收政策,吃透政策出台背景,以顺应政策导向,找到政策间隙,结合企业实际提出税务筹划方案。
一、土地增值税节税点
国家开征土地增值税的初衷是为了调节土地增值收益,该税实质上是附加于企业所得税之上的另一种形式的“所得税”,在全国降低高房价的一片呼声中,上次的“两会”上曾有代表提议取消该税。为达到调节增值收益的目的,该税实行四级超率累进税率,增值率越大,税率越高,所以该税种节税筹划的着眼点在于降低土地增值率,力争适用较低的税率,甚至能够享受到免征的政策。
1、普通住宅的税收优惠。税法规定:纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。
笔者曾经负责财务工作的一个房产项目,一期工程土地增值税清算的结果是:土地增值率18.5%,税务机关应退回预缴的60万元税款。但假如增值率达到20%以上,不仅不能退回预缴款,还需补缴200多万元税款。所以,企业应充分重视该政策,在建筑面积设计、销售定价、账务核算等工作中要考虑该项政策,力争把工作做到前头。
该项政策的筹划常有著述发表,在此不再赘述,只是需要强调的是,如果小区开发既有普通住宅又有非普通住宅或商业,一定要在成本列支、预(决)算、合同签订等方面尽力划分清楚,否则即使普通住宅增值率达不到20%,也无法享受免税政策。localhOsT当然,与税务部门的沟通协调也非常关键。
2、开发间接费用的列支。开发间接费用在土地增值税条例中的定义是:直接组织、管理开发项目发生的费用。开发间接费用在企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函[2009]98号)规定,对开办费的处理,新所得税法中开(筹)办费未明确列作长期待摊费用,企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除,也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理,但一经选定,不得改变。
由此可见,开办费的摊销已不存在税会差异,企业可一次摊销。工商企业通常列入管理费用,而房地产行业可根据(国税发[2009]31号)文第二十七条规定列入前期工程费,可以在计算土地增值税时加计扣除20%的成本。
二、企业所得税和土地使用税的节税点1、将开发的商品房出租,不再视同销售确认收入。根据(国税发[2009]31号)第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。该内容将《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)文中该条规定中的“开发产品转作自用固定资产”删除了,同时结合国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函[2008]828号)第一条的规定,可以认为,企业将自己开发的商品房出租,不再需要视同销售确认收入。
结合以上土地增值税节税点中的相关分析,企业将房产变销售为长期出租,不仅可以推迟土地增值税的缴纳,还可以推迟所得税的缴纳,并且能够坐享房产增值,但需要付出成本资金利息,而且出租收入需按照12%缴纳房产税,因此企业需要做出详细的测算,在综合平衡的情况下作出决策。
2、没有实现销售前的招待费可以结转到实现收入时累计扣除。房地产行业具有特殊性,从筹建到开工建设直至实现收入往往过程非常漫长,前期项目运作花费的招待费较多,为此国税发[2006]第31号文针对招待费专门做出规定,允许企业在实现收入之前发生的广告费、宣传费和业务招待费,可以向后结转,按税收规定的标准扣除,但结转期限最长不得超过3个纳税年度。国税发[2009]31号文对[2006]31号文进行了补充和完善,没有声明[2006]31号文废止,但也没有提及这部分内容,这说明招待费可以结转扣除的规定还是适用的,只不过扣除标准执行新企业所得税法的规定。而广告费、宣传费根据新企业所得税法超标准部分可以无限制的结转扣除。
根据实际工作经验,税务部门对前期发生的招待费比较认可的处理是:先做待摊费用处理,实现收入后再逐步摊销,最长可摊销到实现收入后的第三年。这样做虽不符合会计制度,但因为其对报表的影响较小,会计师事务所审计时一般不予以调整。
至于计提基数,按照[2009]31号文有关精神和实际工作中所得税纳税申报表的填制,房地产企业取得的预售收入可以作为招待费、广告费和宣传费的计提基数。上文提到的济宁市地税局的济地税发[2009]79号对此有明确规定。
3、土地使用税从开具销售发票的次月起停交。根据土地使用税暂行条例,纳税人以实际占用的土地面积为计税依据交纳土地使用税,《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]第015号)文中规定,纳税人实际占用的土地面积,是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量,但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的,以证书确认的土地面积为准;尚未核发土地使用证书的,应由纳税人据实申报土地面积。
在实际工作中,房地产企业交纳土地使用税的起点是土地出让合同的签订日期,不论是否取得土地证,这符合税法精神。但在房屋售出后,即使发票开具、房屋已交付使用,甚至房权证大证已分割,而土地证因种种原因未能分割,在这种情况下,企业已不再实际占有土地,但税务部门以土地证未分割、土地所有权人仍是企业的为理由,不允许企业停交土地使用税,显然与税法精神不符合,这就形成了税务执法的前后自相矛盾。
[1] [2] 下一页