【摘 要】私募股权投资是近年来在房地产行业内一种主要的新兴融资方式,本文从私募股权投资的定义出发,结合房地产行业融资企业资金困境解决提供一种可行的思路和借鉴。
【关键词】地产融资 私募股权投资案例分析
作为典型的资本密集型产业,房地产业对企业集团。2007年12月13日,鑫苑(中国)置业有限公司(nyse:xin),在美国纽约证券交易所成功上市,成为第一家在纽约证券交易所上市的中国房地产开发企业。在上市前的私募股权融资和债权融资,对鑫苑置业优化资本结构、扩充土地储备、完善其“零库存”商业模式起到不可或缺的作用,是企业能够顺利登陆纽交所的重要原因。
(2)私募前发展状况
鑫苑置业于2006年8月引入私募投资者,是其开始于2006年3月筹备在美国上市计划的重要一步。2006年前,鑫苑置业主要集中于河南省内发展,土地储备也不大。2004年和2005年,鑫苑置业的土地储备面积分别为226万平方米和305万平方米,2006年由于开工面积急剧增加,土地储备面积迅速减少,更加大了企业计划上市的难度。为了尽快扩大土地储备、加快跨区域发展步伐,鑫苑置业急需要资金,而2006年正是政府为抑制房地产市场过热,出台各项调控政策的一年,融资渠道非常有限。在此条件下,私募股权融资为鑫苑置业提供了新的选择。不但为达到美国资本市场的上市门槛提供了支持,也解决了当前资金压力,为企业进一步发展奠定了基础。2004年和2005年,鑫苑置业的总资产分别为58192万元和86411万元。LOcalHosT资产负债率分别为89.47%和79.75%,私募股权融资以前,资产负债率处于较高水平,企业的财务风险较高,不利于企业上市融资。
(3)私募融资后发展
2006年8月和12月,鑫苑置业顺利完成私募,累计融资达7500万美元,当年末总资产达到196236万元,增长超过1倍,资产负债率下降至56.02%,降幅超过20个百分点。鑫苑置业完成私募以后,积极筹备上市事宜,将募集资金用作扩张资金和增加注册资本金。2006年6月,山东鑫苑置业有限公司成立,注册资本金2000万元人民币;2006年11月24日,苏州鑫苑置业发展有限公司成立,注册资本2亿元人民币;2006年12月7日,安徽鑫苑置业有限公司成立,注册资本2000万元人民币。2007年6月12日,鑫苑置业(成都)有限公司成立,注册资本5000万元人民币,成为鑫苑置业又一家全资子公司,企业跨区域扩张速度明显加快。至2007年9月30日,鑫苑置业拥有14个在建和拟建项目,规划总建筑面积2,053,279平方米,土地储备(拟建项目规划建筑面积)上升至1,282,498平方米(2006年末为65万平方米)。
在临近上市前,2007年5月,鑫苑置业又从蓝山中国获得1亿美元的私募债权融资,使其资本规模进一步扩大,财务结构更加完善,增强了资本市场对企业未来发展前景的信心。在美国上市并成功筹资约2.995亿美元,为企业未来发展带来资金的同时,更为企业有效利用国际资本市场各种融资工具提供了可能,为企业未来发展打下了坚实的基础。
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