关键词: 区分所有建筑物 住改商 相邻关系 利害关系业主 救济

内容提要: 将区分所有建筑物的住宅改变为经营性用房(“住改商”)，除应遵守企业或者其他管理人； (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； (六)改建、重建建筑物及其附属设施； (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”因此问题的关键在于“住改商”是否属于“有关共有和共同管理权力的其他重大事项”，应当认为这里的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”是指改变共有部分性质或者用途的使用、修缮改良以及处分行为，最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条对此进行了明确：“改变共有部分用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会或者管理规约确定应由业主共同决定的事项，应当认定为《物权法》第76条第1款第7项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。因此，“住改商”不属于业主大会管理的事项范围，不属于建筑物区分所有的团体关系。另外，《物权法》第77条的规定也间接证明“住改商”不属于业主大会的管理事项，该条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这样就确立了“住改商”不同于业主大会共同管理的事项的决定方法，“住改商”除了要遵守法律、法规以及管理规约外，还要经有利害关系的业主同意，而并非由业主大会来决定。因此，本文认为“住改商”不属于建筑物区分所有权的团体关系。LoCaLhOsT
区分所有权人对于区分所有建筑物专有部分于法律限制范围内，得自由使用、收益、处分并排除他人干涉。但是，由于区分所有建筑物的各专有部分在物理上相互连接，彼此之间在使用方面紧密结合，形成一密切的立体相邻关系，因此区分所有权人对于专有部分行使权利不得侵害其他专有部分或者共有部分，而且为了自己专有部分的功能的正常发挥，可以对其他专有部分在一定范围内行使请求权，例如一楼天花板漏水，非经二楼地板着手无从修理，一楼区分所有权人可以请求进入二楼专有部分进行修理。区分所有权人将自己的专有部分由住宅改变为经营性用房，本来属于对自己专有部分的使用，但是由于这种行为会对其他专有部分产生影响，因此，属于相邻关系的范畴。
二、利害关系业主的判断
(一)基于相邻关系的利害关系业主的判断
本文认为，利害关系业主是指因空间上的相邻而受到或可能受到“住改商”行为侵害的业主。利害关系业主的具体判断标准是：
第一，具有相邻利益，业主因为空间上或地理位置上的邻接而具有的财产上和精神上相互影响的能力，因而具有一定的利益联系。这种利益包括财产利益和精神利益。财产利益，也就是相邻方因为向对方行使权利提供必要便利，或接受必要限制而遭受的财产损失。由于专有部分的邻接而产生商业经营活动损害其他业主财产利益的可能性。精神利益，主要是维护小区居住环境，保持生活安宁的利益。现代社会的生活节奏日益加快，人们的内心压力也与日俱增，住所成为人们排解压力，保持精神健康的重要地点，所以生活环境的宁静与美观对于业主的精神安宁具有重要意义。瑞士民法典在对不可量物侵入的规定中明确规定了“间接的积极的物质侵入”和“间接的积极的观念侵入”，后者是指，邻地所有权人或使用人利用自己的土地对邻人的“精神的安宁的侵害”。例如，土地所有权人或使用人在土地上修建妓院、歌舞厅或堆放危险物质，使邻人通过心理感觉而遭受到精神上的不快，或者因不可量物的侵扰造成权利人精神利益的损害[4]。由于专有部分的邻接而产生商业经营活动侵害其他业主精神利益的可能性。
第二，超出容忍限度造成侵害。根据相邻关系原理，相邻义务人应为相邻权人行使权利接受必要的限制或提供必要的便利，即在容忍限度内对相邻权利人承担必要的容忍义务，例如《意大利民法典》第844条规定，在正常忍受限度内，同时考虑到当地的环境条件，土地的所有人不得妨碍自邻地自然排出或者传出的烟雾、热气、气味、噪音、震动以及其他类似的排放[5]。从概念上来说，容忍义务一般是消极的不作为义务，属于权利自身的负担内容，是所有权本身的内容，是指某人有义务不提反对或异议，这种反对或异议他本来是有权提出的，而对于不作为义务则是对于某人的一个行为，他本来就不能或不允许阻止，就更无所谓容忍了[6]。由此可见，与容忍义务相对的并非一种权利，而是法定的权利限制。
只有超出容忍限度，受到侵害的业主才是利害关系业主，因而容忍限度是利害关系业主判断的非常重要的标准。对于容忍限度，我国《物权法》虽然没有明确的具体规定，但是在第85条作了原则性的概括规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”按照上述规定，法律、法规和当地习惯是得到法律认可的判断容忍限度的标准。德国民法将相邻妨害区分为非重大妨害和重大妨害，非重大妨害，以及虽属重大妨害但为当地所通行并无合理的措施加以避免的妨害，属于容忍的限度，但是对于后者应当予以补偿。对于是否重大的判断，法院依据“价值权衡”的方法进行判断，其决定性标准是一个理性的能够进行权衡的一般人的感受[7]。借鉴德国的作法并结合我国法律的现有规定，我们认为，相邻关系人必要的容忍限度的确定标准可以依次设定为：法律、法规和规约；在没有法律、法规和规约的情况下，则应根据社会理性人的观念来确定。
区分所有建筑物相邻业主的容忍限度应根据社会理性人的观念来确定，在这一判断中应当添加环保等因素进行客观的价值权衡。可将由于居住产生的正当妨害作为判断基准，如果“住改商”超出了因居住产生的正当妨害则可认为超出了容忍限度。因为作为生活居住目的的区分所有建筑物，因为居住用途产生的正当的生活上的妨碍，属于相邻业主应当容忍的范围，而将其用作商业用途产生的妨碍，从其性质和严重程度上来说

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