摘要：随着大企业改向海外发展，以资金和技术的出口代替了产品出口，例如把工厂搬到中国或东南亚去，这就需要向银行大量借钱。当时日本全民坚信“地价只涨不跌”的“土地神话”，企业急需资金，而日本银行对大宗贷款一般只接受土地抵押，这样地价就越炒越高，直至1991年资产泡沫破裂。现在日本海外资产世界第一，企业海外利润占总利润30%，这是当年企业大量举债向海外发展的成果。目前中国外汇储备世界第一，但只有国企可以贷款出来走向世界，私企缺乏可抵押资产。

1984年中英联合声明公布至1997年香港回归，香港楼价上涨了约10倍。当时香港人坚信“楼价只涨不跌”、“炒楼稳赚不赔”的“楼市神话”，以致楼价越炒越高。后来在1997年爆发的亚洲金融风暴中，香港“楼市神话”终告破灭。

美国人不炒房地产，但炒房贷。2008年金融海啸就是美国金融机构投机炒作“次级房贷”的结果。

上述三次房地产危机的特点是：日本企业炒地，香港私人炒楼，美国投行炒房贷。日本是“土地神话”的破灭，香港是“楼市神话”的破灭，美国是“次贷神话”的破灭。

这说明：房地产危机和资产泡沫的主要原因是各种形式的投机炒作。

中国现在已经出现了“房价只涨不跌”、“炒房稳赚不赔”的“房地产神话”，以及大量囤地囤房现象。这和当年香港“楼市神话”如出一辙。

5. “涨价归公”与“涨价归私”

“涨价归公”一词是孙中山先生提出来的。房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值，应该收归全体人民共享之，即“涨价归公”。lOcaLhOsT反之，为“涨价归私”。

世界上大多数国家都开征了资本利得税（capital gains tax），对“不劳而获”征税。例如，企业利润必须缴纳企业所得税，而企业股东的分红所得则需缴纳资本利得税（股息所得税）。企业利润是投入了劳动和资金而创造出来的，企业还忙得团团转，而股东所得却是“不劳而获”——坐着等分钱。资本利得税一般适用于不动产、投资、证券、股息、利息，收藏品等。

韩国转让“第3处房产”的资本利得税率为60%且不管持有期多长。剩下的40%，扣除房贷利息、中介费等等以后，所剩无几，如同“涨价归公”。
韩国买房要缴纳“财产取得税”，一般住宅的税率为2%，豪宅为10%。房屋保有阶段要按年缴纳“财产税”，一般住宅的税率为0.15%～0.5%，别墅、高尔夫球场、高档娱乐场所的税率为4%。此外，对拥有超过规定标准的住房和土地者还要按年课征“综合不动产税”，税率为1%～4%。

越南2009年以前没有资本利得税。2007年1月越南加入了wto，开放了外资进入房地产和股市，当年房价暴涨。2008年，越南楼市和股市下挫达60%，全年通胀率达23%。当时媒体惊呼越南爆发了经济危机。2009年1月1日起，越南实行了新的《个人所得税法》；个人所得税从原来的4项增加到了10项，包括房地产、投资、证券的资本利得税，以及继承税等；炒楼情况随之剧减。

目前，实行房地产“涨价归私”的经济体主要有：中国大陆、香港、新加坡。2010年，这三个经济体的房价涨幅高居世界前列。香港和新加坡都没有资本利得税