得合并规定，但仍有必要区分动产和不动产的取得人善意的判断标准。对于动产的取得人可以认为其具有重大过失而不知道时非属善意，但对不动产善意取得而言，应当以取得人对登记的信赖作为判断关于不动产善意取得的判断标准。在通常情况下，只要取得人信赖了登记，就推定其是善意的，除非其事先明知登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。[34]其理由有二：(1)动产虽然占有的公信力低于不动产登记的公信力，这是因为不动产登记有国家信誉作为支持。(2)《物权法》第16条第1句虽然明确规定了登记簿的推定效力，但却没有规定占有的推定效力，这一细微区别表明在我国物权法上登记对于不动产的权利推定效力似乎高于交付对于动产的权利推定效力。[35]
笔者赞同第二种观点，即不动产和动产取得人的善意应当采取不同的判断标准。在动产的善意取得中，判断取得人善意与否时应考虑其有无重大过失，即动产的善意取得人应当负有一定的注意义务，如果其应当知道处分人为无处分权人但因重大过失而不知道，就认为其并非善意。但是，就不动产取得人而言，只要其不知道登记簿的记载错误并且登记簿上没有异议登记，就应当认为其是善意的。取得人不负有调查核实的义务，不能因为取得人没有进行调查核实而否定其善意。[36]
笔者之所以提出如此主张，主要是基于以下几个理由：(1)尽管目前我国的不动产登记制度尚不完善，登记机构也不统一，由此使得登记簿错误的情形时有发生，但通过给第三人施加探求真实权利状态的义务而将此种登记错误产生的风险完全转嫁到其身上，显然不公平。在我国，由于法治不健全、社会诚信度低，造成登记簿错误的原因很多，第三人很难进行相应的调查，从而发现登记簿错误。从不动产登记实践来看，大量的登记簿错误是由无权处分人通过伪造各种申请材料所致。例如，根据上海市浦东新区房地产登记处的调查，在不动产登记实践中常见的造假、用假行为主要表现为采用伪造的身份证申请登记和伪造委托公证文书、司法裁判文书后办理房地产登记。其中，以伪造公证文书居多，仅在2009年一年，该登记处查出的当事人欲以伪造的公证文书骗取登记的事例就达46件。[37]对于这种伪造各种法律文书的方式所造成的登记簿错误，即便是登记机构都很难发现，却要求取得人对此尽到所谓的“调查核实义务”，显然不妥当。这种对取得人施加调查核实义务的做法既无法提高交易效率，也无法保障交易安全。(2)对于是否以取得人应当知道登记簿错误而由于重大过失而不知作为排除其善意的情形，核心问题在于是强化还是弱化登记簿的公信力。德国民法对不动产善意取得人“善意”的界定采取的就是“不知道登记簿的记载错误”和“登记簿上没有异议记载”，[38]这种标准显然是强化了登记簿的公信力。而要求取得人在交易中不能完全信赖登记簿还必须尽到一定的调查核实义务，实际上是弱化了登记簿的公信力。考虑到我国不动产登记制度正在完善的过程中，登记簿的公信力尚未真正建立起来，出于法政策上的考虑，应当采取强化登记簿公信力的立场，使交易当事人更信赖登记簿的记载。那种认为取得人应知而因重大过失不知登记簿错误也不构成善意的主张，容易造成司法实践中过分宽泛地解释受让人“应知”的范围，从而极大地削弱登记簿的公信力，甚至会使得交易当事人完全漠视不动产登记簿的存在。(3)对不动产取得人的善意采取更为宽松的判断标准并不会使真实权利人处于不利的境地。因为《物权法》已经为真实权利人提供了很强的保护：一方面依据《物权法》第19条第1款的规定，权利人或利害关系人在发现登记簿的记载存在错误时，可以进行更正登记，消除登记簿错误，进而避免他人的善意取得。而在更正登记完成之前，权利人或利害关系人还可以依据《物权法》第19条第2款的规定进行异议登记，从而迅速地暂时切断登记簿的公信力，避免他人善意取得。也就是说，更正登记和异议登记就是《物权法》为了使真实权利人防止遭受他人善意取得其不动产物权的风险而提供的措施。如果要求取得人负有一定的注意义务，势必使得不动产善意取得制度在实践中常常难以适用，真实的权利人、利害关系人也就没有什么动力去进行更正登记和异议登记了，从而导致登记簿出现错误的概率增加。另一方面，《物权法》第21条第2款对于登记机构就登记簿错误造成真实权利人损害的赔偿责任实行的是无过错责任，即无论何种原因造成登记簿错误，从而使真实权利人因他人善意取得而遭受损害时，登记机构即便对此没有过错，也应当向真实权利人承担赔偿责任。[39]这种规定已经足以保护真实权利人的合法权益，因此没有必要再通过给取得人施加注意义务去过度保护真实权利人。

(三)关于“善意”的举证责任问题
由于登记簿的“权利表象度”要高于动产的占有，因此德国民法学通说认为，在不动产善意取得中，应首先推定取得人是善意的，取得人不负证明自己是善意的举证责任，而由否定取得人为善意之人(往往就是真实权利人)负担之，法官最终通过自由心证对该问题加以解决。[40]我国民法学界的多数学者也认为，由于不动产登记以国家信誉作为保障，具有相当高的公信力，且《物权法》第16条第1句明确承认了登记簿的推定效力，因此除非取得人明知登记簿错误，否则应认定其为善意；在举证责任的分配上，原则上应由否认取得人为善意之人负举证责任，如果其不能证明取得人是恶意的，就应推定取得人是善意的。[41]
(四)判断“善意”与否的时间点
根据《物权法》第9条第1款的规定，基于论坛》2007年第3期。这说明多数民众可能并不在乎交易安全的考虑。
[49]崔建远教授主张客观标准。参见崔建远：《物权法》，中国人民大学出版社2009年版，第87页。王利明教授则认为，在不动产善意取得中，无须考虑价格合理与否，只要受让人信赖登记并支付了一定的价款即可，只有在动产善意取得中必须考虑价格的合理与否。参见王利明：《物权法研究(修订版)》(上卷)，中国人民大学出版社2007年版，第446页。
[53]参见王利明等：《中国物

上一页  [1] [2] [3] [4] [5] 下一页