| 房地产投资决策新视角 |
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期权与实物期权
期权是最基本的金融衍生工具之一。期权是一种特定的金融合同，分为买权和卖权两种基本类型。
买权合同赋予其持有者在规定的时间内，以事先预定的价格，从买权合同的出售者处购买一定数量标的资产的权利。卖权合同则赋予其持有者在规定的时间内，以事先预定的价格，向卖权合同的做空方出售一定数量标的资产的权利。
实物期权与企业投资决策分析问题有着密切的联系，它是金融期权在公司理财领域的一种扩展。是指公司进行长期资本投资决策时拥有的、能根据决策时尚不确定的因素改变行为的权利。
2.2 房地产投资决策过程中的实物期权类型
2.2.1 延迟投资期权
由于难以对开发前景进行精确的定性定量预测，投资者暂缓进行大规模的开发，而进行局部、小规模的开发，进一步获得市场信息，改进自己最初对项目各期现金流量的评价结果，这就是所谓的延迟投资期权。
2.2.2 分阶段投资期权
分阶段投资期权，又称分期建设期权，是指把项目所需的投资按时间顺序分成若干相互联系的部分，每一阶段的投资决策取决于前面已经执行的各阶段投资的实际结果以及未来市场需求变化。
2.2.3 转换期权
如果项目实施过程中，开发商有能力根据外部环境的变化进行投入要素或产品的转换，则称作转换期权。显然，转换期权的存在为企业的项目营运提供了机动性，为企业适应市场或竞争环境变化提供了有力的工具。
3 实物期权与房地产投资策略的合理运用
3.1 项目分解分期投资与分期开发策略
这一策略的实际应用条件与意义：
3.1.1 项目规模大，全面开发与一次性投资的前期资金投入量大，一则企业难以承受；二则直接影响 项目的资本金利润率，对于房地产投资来说，项目的资本金利润率指标远比总投资利润率指标更重要。
3.1.2 开发建设周期长，当项目开发建设周期大于其产品的市场生命周期时，产品在市场上过时，难于售出，使项目实物期权益变小，风险加大。
3.1.3 当项目开发建设周期与房地产市场周期叠加错位于市场周期下降期时，项目将被迫面临市场周期下降阶段带来的一系列风险，使实物期权权益下降。上一页 [1] [2] [3] [4] 下一页 |
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