《物权法》74条法条评析

《物论文联盟http://Www.LWlm.cOm权法》74条专门规定了有关停车位、车库的权属问题,明确了小区车位及车库的集中归属层次和效力,最主要的目的是减少争议、平息纠纷。⑴
　　据法条内容可知，立法者关于小区车位、车库的归属与利用有以下基本立场：一是区分了车库与地面停车场，并规定了不同的归属原则。二是关于小区车库的归属采当事人约定原则，地面停车场直接归业主共有。三是对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足业主的需要。
　　一、《物权法》74条的得与失
　　1、物权法第74条之得
　　首先，《物权法》区分了小区内车库与地面停车场，并采纳了不同的产权归属原则。车库是具有四周封闭的空间，有建筑物的特征；车库的开发成本相对较高，而且其建造成本不一定分摊到整个小区的建造成本中；地面停车场的开发几乎不需要成本，其占用的土地的使用费已经分摊在小区建造的整体成本中。所以在产权归属问题上法律自然应当区别对待。
　　其次，《物权法》将小区内车库归属交由当事人约定并列举了约定方式:出售、出租或者附赠等方式。这实际上是遵循了市场调节原则。开发商建设了车库，所以获得主动地位，以决定是否要保留车库所有权。
　　第三，《物权法》将占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，直接归属业主共有。业主向物业管理公司缴纳的费用是停车保管服务费，物业管理公司应维护停车场内车辆停放秩序，因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的，应依法或协议承担相应的赔偿责任。
　　第四，《物权法》第74条第1款规定了用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，实际是对小区内车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，体现了法律对市场调节的适当干预。
　　2、《物权法》第74条之失
　　《物权法》第74条能够在一定程度上解决现实生活中的纠纷，因而具有重大实践意义，但是同时也有失误或是遗漏。
　　首先，《物权法》第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应

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