房地产开发项目投资经济效益评价的步骤 |
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如银行、保险公司、投资信托公司、各种咨询公司、律师事务所、会计师事务所等,都需要大面积、高标准的办公楼。办公楼的售价与租金,与它所处地段的社会、经济、文化发展水平密切相关,有利的地理区位,方便的交通条件呼通信条件等,都可提高它的售价和租金。大型的现代化办公楼,必须考虑租赁需求。其收益率受定期租金和房产升值的影响。在投资开发办公耧时,必须事前预测所在城市今后若干年内的有效需求量,如办公楼的增长超过有效需求量的增长,也会引起空置,给开发企业或投资者造成损失。因为办公楼与商业用房一样,它的变现能力较差,我们不能只看到办公楼投资高收益的一面,而忽视租赁或出售不出去的风险的一面。办公楼的建筑、装饰标准,还必须与当地经济发展程度和企业单位购、租能力相适应,在中小城市,其标准不能过高。 2.4居住用房 居住用房可分为保障性及普通住房和其他商品住房两类。保障性及普通住房是供城镇中低水平收入居民住的房屋。它的建筑标准较低,能享受政府的有关优惠政策。因此它的开发成本较低,但其售价和租金要由政府规定,投资回报不高。由于一般能及时出售或出租出去,其投资开发风险也小,特别在房产市场不景气时,保障性住房的投资开发应作为首选的对象。 其他商品住房包括公寓、别墅等。它是供收入较高的城市居民购买和租用的房屋,其售价和租金均按商品价格计算,不享受政府各种优惠政策,如地基都要批租,加上它的建筑、装饰标准较高,因而它的开发成本和售价、租金也较高。在经济高速发展和居民收人增长较快的城市,对商品住房的需求量会不断增加,在这种景气房产市场中,投资开发商品住房能获得较高的投资回报,但必须有良好的居住环境,方便的交通、通信条件,完善的配套设施和物业管理,在小区或周边地区还要有高质量的中小学和文化设施;否则,也不易销售和出租出去。因而它的投资开发风险较大,特别是在房产市场不景气时。 开发企业除了投资开发土地、商业用房、办公楼、居住用房外,还可投资开发仓库、通用厂房、旅馆等旅游设施。对仓库的投资开发,主要取决于工商企业有无仓储的需要,有无方便的交通条件,及时集散仓储物资。对通用厂房的投资开发,主要取决于能否招商引资使其落户,并能解决水、电、煤气、交通、通信等。对旅馆等旅游设施的投资开发,主要取决于 能否使旅馆保持较高的客房率,能否使旅游设施保上一页 [1] [2] [3] 下一页 |
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