【摘 要】房地产代建模式是一种创新开发模式，分为商业代建和政府代建两类。其中商业代建存在与企业生存与发展的良好载体。

二、商业代建模式的企业居多，部分拥有资金或土地资源的企业并没有房地产开发或高端物业营造的经验，需要更具影响力的房地产品牌和产品来确保项目的议价能力与盈利水平。因此，代建方通常是高端房产品营造的代表企业，其开发理念和相应的品质、成本要求与委托方对于项目的认知存在着一定差距。故而，在确定合作关系前，委托方与代建方必须就产品营造的各项标准达成高度一致，以保障项目正常运转。

2. 人才培养与输出的效率和质量。

代建方品牌输出的高质量和一致性是代建商业模式存在的关键，而实现品牌输出最重要的因素便是项目管理团队的综合素质。

代建方要实现规模化经营，必须高度重视内部人员招聘、培养和输出的质量和效率，以保障自身品牌的同质化输出。

3. 土地与资金的保障力度。

虽然代建方不承担项目的工程成本、土地成本、人力成本以及相应的资金成本，但为保障项目开发和销售节奏，确保项目开发按计划推进，项目规划条件、土地权属的确定以及委托方的资金支付能力仍是合作意向时期关注的重点。

三、商业代建模式的风险与防范。

目前，经过部分代建企业的经营与尝试，商业代建模式展现出良好的发展状况与发展前景，但也显露出一定的经营风险，主要包括委托方干预风险、政府干预风险以及履约风险，需要代建企业高度重视、有效防范。lOcALHOsT

1. 委托方干预风险与防范。

上文中已经提到，委托方与代建方在产品开发理念不可能完全一致。在项目实际运营过程中，存在因委托方各类干预而影响项目推进的风险，双方在签约时应建立科学合理的决策机制，注重合约规划与成本控制，保障双方利益最大化。

2. 政府干预风险与防范。

目前，由于政府规划调整带来的设计、工程调整风险在项目实际推进过程中仍屡见不鲜。代建方须优化项目拓展渠道，选择土地、规划条件明晰的合作项目，同时尝试建立“政府 － 委托方 － 代建方”三方合约机制，降低项目不确定性。

3. 合作履约风险与防范。

商业代建需要委托方的资源支撑和承建方的实际劳动，因而代建合作履约风险主要来自委托方和承建方。在委托方层面，要依据项目开发节奏设计代建佣金收付款节奏，明确双方权责范围，同时慎用设计资源，保障企业知识产权； 在承建方层面，要加强项目管理团队的执行力，严把质量关，同时选择优质承建方建立长期合作机制。

综上所述，商业代建模式作为一种房地产开发的创新模式，在当前中国政策和市场环境下，其可行性和盈利能力是值得关注的，但其操作过程中也存在一定的风险。委托方、代建方应积极探索改良渠道，通过代建模式优化房地产市场资源配置，促进房地产市场健康、有序发展。

【参考文献】

［1］陈青蓝。 绿城代建模式全解读［n］。 中国房地产报，2011 －03 －28.

［2］董培生。 建设实施阶段代建模式下代建单位的风险管理研究［d］。郑州大学，2010.